Что нужно знать перед покупкой квартиры?

Опасные квартиры

Что нужно знать перед покупкой квартиры?

В 2010 году Ольга купила квартиру в Москве, однако спустя некоторое время ее вызвали в суд. Выяснилось, что к собственнику, у которого она покупала недвижимость, бывший хозяин квартиры подал иск о признании договора купли-продажи недействительным. Он сослался на то, что в момент продажи квартиры был в невменяемом состоянии.

Обязательное условие при совершении сделки купли-продажи жилья — предоставление справок, о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Следует тщательно проверять подлинность этих справок, а лучше вообще сопровождать продавца во время их получения. Еще один момент — такие справки выдаются только по месту жительства. Если продавец квартиры зарегистрирован в одном районе, а справка выдана в другом районе, стоит обратить на это внимание. Но даже наличие таких справок не гарантирует полную безопасность.

Комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate: « Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения». По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку».

Ситуация вторая: приватизированные квартиры, в которых проживают дети

В среднем каждая 10 сделка купли-продажи жилья в Москве оспаривается в суде. Назвать более конкретную цифру эксперты затрудняются. Идеальным вариантом… →

Иван приобрел квартиру на севере Москвы. Спустя несколько лет после покупки он узнал, что в 90-е годы в этой квартире проживал несовершеннолетний ребенок, не реализовавший свое право на приватизацию. Теперь он заявил о своих правах и оспаривает сделку.

В 1994 году в закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» были внесены изменения, согласно которым несовершеннолетние дети также должны были в обязательном порядке участвовать в приватизации. Ребенок мог не становиться собственником квартиры только в том случае, если было получено соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. Если ребенок не участвовал в приватизации на тот момент, то за ним сохранялось право однократной приватизации после достижения им совершеннолетия.

Комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «В период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество квартир, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников. Соответственно, сделки с подобными объектами недвижимости чрезвычайно рискованны. Подросшее чадо может спокойно воспользоваться своим правом на однократную приватизацию и оспорить сделку в суде. Чтобы обезопасить себя в такой ситуации, следует проверять выписки из домовой книги, где указаны лица, которые были зарегистрированы на данной жилплощади в течение последних лет».

Ситуация третья: сделки с наследованными квартирами

Мария купила квартиру, которая была получена предыдущим собственником по наследству. Позже выяснилось, что один из наследников не знал о смерти бывшего владельца жилплощади. Нотариус оформил вступление в наследство только на того, кто подал соответствующее заявление в срок (в течение полугода после смерти наследодателя). Новый хозяин квартиры продал квартиру Марии, а через некоторое время объявился неучтенный собственник, потребовавший соблюдения его прав.

Комментирует Андрей Банников, руководитель отделения компании «Азбука Жилья»: «Чем богаче история перепродаж квартиры, тем больше риска, что на каком-то этапе в сделке были дефекты. Не берите квартиру, которая переходила из рук в руки несколько раз в течение одного года, даже если продавец объясняет это какими-то техническими причинами. Осторожно относитесь к квартирам, которые продаются наследниками сразу после вступления в наследство — возможно появление других наследников, которые просто поздно узнали об открытии наследства».

Читайте также  Что значит залог при аренде квартиры?

Комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «В некоторой степени гарантией от таких случаев может служить нотариально заверенная расписка продавца о том, что он берет на себя ответственность по урегулированию претензий остальных наследников в случае их возникновения. Другой вариант, с помощью которого новый собственник может обезопасить себя, это оформление титульного страхования. Оно обеспечивает защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают незаконной по причине событий, которые не были известны покупателю на момент заключения договора».

Ситуация четвертая: сделки по доверенности

Сергей купил двухкомнатную квартиру у 75-летней москвички. Продажей занималась не сама собственница, а ее дальняя родственница, на которую была оформлена нотариально заверенная доверенность. Позднее выяснилось, что прежняя владелица квартиры, которую Сергей ни разу не видел, состояла на учете в психдиспансере.

Комментирует Рустам Батыров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры»: «Рекомендуется исключить сделку покупки в случае, если со стороны продавца действует доверенное лицо: доверитель может отозвать доверенность у нотариуса, однако проверить, отозвана доверенность или нет, достаточно сложно (смерть доверителя также является причиной для отзыва доверенности). Следует обратить особенное внимание на случаи, когда квартира продавалась ранее по доверенности, поскольку проверить подлинность этой доверенности практически невозможно».

Необходимо лично пообщаться с собственником квартиры перед покупкой. Можно проверить нотариуса, который выдает доверенность: существует ли такой нотариус, не отозвана ли у него лицензия (информацию можно получить в нотариальной палате). Также желательно, чтобы доверенное лицо действовало не по генеральной доверенности, а конкретной — только на продажу этого объекта, а право получения денег было все же закреплено за собственником недвижимости.

Какие документы нужно проверять при заключении сделки купли-продажи:

1. Документ, который подтверждает право собственности на жилье (договор купли-продажи, обмена, наследования, дарения, приватизации, выдаваемое на их основании соответствующее свидетельство о праве собственности).

2. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), с помощью которой можно (и нужно) проследить историю сделок, которые совершены в отношении приобретаемой квартиры, а также убедиться, в том, что на нее не наложен арест или она не заложена.

3. Выписку из домовой книги, в которой указывается информация о проживании в данной квартире лиц (нужно удостовериться, все ли прописанные в ней жильцы на момент совершения сделки выписаны, а также узнать, кто был прописан в квартире с момента постройки дома и куда эти люди выписались).

4. Разрешительные документы из органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние).

5. Согласие супруга на отчуждение имущества, приобретенного в браке, даже в том случае, если супруги находятся в разводе.

6. Справку из Бюро технической инвентаризации об отсутствии незаконных перепланировок.

7. Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

8. Справку из психоневрологического и наркологического диспансера на владельцев продаваемого жилья.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2013/08/01_a_5537065.shtml

Что нужно знать перед покупкой квартиры в Барнауле

В 2015 году после резкого скачка курса доллара к рублю квартиры начали дешеветь. На пике в феврале 2015 года цена «квадрата» составляла 50,2 тыс. рублей, через два года — 43,8 тыс. (минус 12,8%), приводит цифры брокерская компания Елены Ермолаевой RID Analytics. В зависимости от сегмента рынка инвесторы 2013 и 2014 годов потеряли от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов рублей.

С августа 2017 года цены на квартиры стали расти. «Ежемесячный прирост незначительный — в пределах одного процента. Но он стабильный», — уточняет Ермолаева.

Аналитики подчеркивали, что рост цен в 2018 году спровоцировала ненадолго подешевевшая до 9% ипотека. В Алтайском крае за этот период выдали 36,3 млрд рублей кредитов. Это на 52% больше, чем в 2017 году.

«Рынок ускорился, квартиры стали продавать быстрее, — добавляет Дмитрий Дворядкин, президент Союза риэлторов Барнаула. — В период застоя (с 2015-го по середину 2018 года) в базе накапливалось до 6 тыс. предложений, и это сопровождалось падением цен. Сейчас в ней около 5,5 тысячи объектов. В период самого активного рынка в 2014 году в базе было 4,5 тыс. предложений».

Читайте также  Как отключить домофон в квартире?

Недвижимость Барнаула. Рублёвка.

Анна Зайкова

«Рост цен на недвижимость, скорее всего, будет обгонять темпы официальной инфляции. По прогнозам Банка России на 2019 год, она составит 5−5,5%, — добавляет аналитик ГК „Финам“ Алексей Коренев. — Но риски, сопряженные с инвестированием в недвижимость, все же достаточно высоки. Заработать на этом смогут только профессионалы, а не случайные люди. Во многом инвестиции в недвижимость — это игрушка для богатых. Тех, кто без проблем может придержать квартиру до более благополучной ситуации на рынке».

Глобальный риск — экономическая и политическая ситуация в стране. В случае, например, усиления санкций США может поменяться курс доллара к рублю, и это опять спровоцирует существенные колебания цен на квартиры. «Собственник очень быстро реагирует на плохие новости и может снять с продажи свои объекты до лучших времен. В этот период сложно продать и купить хорошую квартиру», — говорит Коренев.

Также на цену жилья и в целом перс­пективу инвестиций влияют законодательные изменения, касающиеся участников рынка. Например, рост НДС на 2%, переход на проектное финансирование застройщиков также будут толкать цену «квадрата» вверх.

Недвижимость Барнаула. Молодая семья.

Анна Зайкова

Что покупать?

Приобретение квартиры не для собственного проживания, а с целью приумножения капитала — сложная сделка.

«Нужно учитывать, что заработать на вторичном рыке невозможно: такого бурного роста цен недвижимости, как в 2007 и 2014 годах, не ожидается, — говорит Елена Ермолаева. — Квартиры в этом сегменте подрастают в цене лишь в пределах инфляции, поэтому покупатель может только сохранить свои сбережения».

Если хорошо ориентироваться на рынке новостроек города, сохраняется возможность заработать на покупке долевок, считают девелоперы и экономисты. «Цена „квадрата“ от начала строительства до сдачи дома вырастает примерно на 2 тысячи рублей. Ну, а дальше — мастерство продавца, который предложит квартиру после застройщика», — говорит директор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов.

Строительство. Недвижимость.

Михаил Хаустов

Андрей Комяков, зам генерального директора ПСК «Строительная перспектива», приводит примеры. В сентябре 2017 года компания продала квартиру 45 кв. м на 11-м этаже «Двух эпох» за 2,3 млн рублей, а сейчас ее оценили в 2,98 млн. Другая долевка в 58,2 «квадрата» в марте 2018 года была продана за 2,79 млн рублей, а сейчас ее предлагают за 3,8 млн также в состоянии под чистовую отделку.

«Некоторые планировки оказались очень удачными, и новые хозяева легко подняли цену таких квартир», — поясняет Андрей Комяков.

Внимание: новостройка

По данным ГК «Финам», «квадрат» в новостройках Барнаула в марте 2019 года стоил 47,2 тыс. рублей, а на вторичном рынке — 50,6 тыс. Инвестиционные предпочтения очевидны, но при этом нужно понимать риски покупки долевки.

«Выбирая проект, следует оценить репутацию и реальную финансовую надежность застройщика, степень готовности дома, „чистоту“ документов на строительство и многое другое», — перечисляет Елена Ермолаева.

При этом именно сейчас очень сложно сделать грамотный аудит застройщика и проекта. Все дело в поправках в федеральный закон о долевом строительстве. С 1 июля 2019 года на дома, которые построены меньше чем на 30% и в них продано меньше 10% долевок, нужно открыть эскроу-счета для зачисления денег покупателей. То есть в проекты перестанут поступать инвестиции дольщиков: застройщик получит заработанное только после сдачи дома.

Завершать объекты придется либо за свой счет, либо в кредит (проектное финансирование). Но чтобы принять решение о партнерстве по новостройке, банки думают от шести до восьми месяцев. И хорошо, если стройка встанет только на этот срок, ведь в кредите могут отказать вовсе. «Федеральный законодатель отдал отрасль в руки банков.

Мы видим, что они готовы взаимодействовать.

Но есть ключевая проблема: если мы говорим, что нужно сохранить максимальное количество застройщиков, то банки рассуждают о том, что готовы взять только экономически понятные проекты, которые не приведут к проблемам», — заявил на мартовском круглом столе по проблеме эскроу Иван Гилев, министр строительства и ЖКХ Алтайского края.

Застройщики делают все, чтобы их дома попали в список объектов, которые можно достроить без эскроу: от скупки долевок у самих себя и резкого ускорения строительства до тесной работы с властью, от которой ждут поддержки.

Строительство. Недвижимость.

Михаил Хаустов

Но все равно, выяснилось на том же круглом столе, около трех десятков новостроек края, скорее всего, придется достраивать по-новому. В основном это проекты небольших компаний, которые не имеют штата специалистов и других ресурсов, чтобы адаптироваться под новый закон, прокомментировал тогда Иван Гилев.

«Из-за обновленного закона застройщики прогнозируют рост цен новостроек на 25−30%, но экономических предпосылок для этого нет, — поясняет Коренев. — Максимум — это 3−5% сверх инфляции, то есть в итоге 8−10% ежегодно. При этом прайсы не „переверстают“ сразу после 1 июля. Резкий рост может быть разве что из-за сговора участников рынка».

Альтернатива недвижимости

В создавшихся экономических и законодательных условиях некоторые эксперты не видят смысла в покупке недвижимости с целью инвестиций.

Читайте также  Как узнать стоимость квартиры по БТИ?

«Нет достаточного спроса и либеральных банковских продуктов, — говорит Василий Привалов, доцент кафедры финансов и кредита Алт­ГУ. — Да, президент Владимир Путин поставил задачу снизить процент по ипотеке до 6% годовых, а председатель Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что уже в 2020 году ставка составит 8%. Но все равно это много для молодых семей, а для многодетных вообще неподъемно».

Недвижимость. Фотограф.

СС0

Сейчас банки настроены ужесточать условия кредитования, продолжает Привалов. Они отказываются от ипотеки с нулевым или очень низким первоначальным взносом, вводят ограничения по возможному размеру ежемесячного платежа — он не должен быть выше 50% дохода семьи. У тех, кто хочет взять выгодную ипотеку, осталось немного времени.

«Оценивая перспективу инвестиций, граждане могут выбирать банковские вклады, — говорит Привалов. — В зависимости от продукта ставка может быть 7−10%, то есть выше официальной инфляции».

Как в случае с инвестициями в недвижимость, следует разбираться в нюансах предложения финансовых организаций. Например, кредитный кооператив или микрофинансовая организация может предложить высокий процент, но при этом вклады никак не застрахованы. Размещая деньги под более низкий процент в крупном банке, гражданин гарантированно получит компенсацию в размере 1,4 млн рублей в случае отзыва лицензии.

Потенциал арендного бизнеса

Часто инвестиции в недвижимость оценивают с точки зрения перспективы сдачи ее внаем.

В 2018 году ставка аренды по одно-, двух- и трехкомнатным квартирам в Барнауле упала на 4−9%, сообщает портал «Мир квартир». По итогам полугодия его аналитики заметили положительную динамику лишь в сегменте небольших объектов площадью до 32 кв. м: плюс 12,5%, до 8,6 тыс. рублей в месяц. Но Павел Луценко, гендиректор «Мира квартир», объясняет это лишь тем, что с рынка быстро уходят самые дешевые предложения, а дорогие в новостройках остаются.

Квартира.

из свободных источников ССО

В сегменте элитных квартир с ценой аренды от 20 до 100 тысяч рублей в месяц и вовсе кризис, говорит риэлтор Константин Санаров: «Раньше эти квартиры арендовали люди, которые приезжали работать в Барнаул. Теперь они уезжают отсюда. Недвижимость простаивает».

«В среднем чистый доход от сдачи квартиры внаем в Барнауле составляет 5−10% в год от ее стоимости с учетом того, что из 12 месяцев она будет простаивать два, — продолжает Мария Кулагина, доцент Финансового университета при правительстве РФ (филиал в Барнауле). — Это время уйдет на поиск и заезд нового арендатора».

Чтобы быть успешным на рынке аренды жилья, Кулагина советует обратить внимание на специфику Барнаула: «В этом городе жилье массово снимают студенты и люди, которые приезжают из районов края, чтобы работать. Учебные заведения и основная масса мест трудоустройства сконцентрированы в центре и ближе к нему. Поэтому для арендного бизнеса разумно покупать малогабаритные квартиры именно в таких районах города».

В связи с этим некоторые новостройки Барнаула, «заточенные» под аренду, оказались весьма востребованными. Но, обращают внимание эксперты, как правило, такие дома перенаселены, в них недостаточно парковочных мест, озеленения дворов, а слишком дешевые малогабаритки могут со временем заселить маргиналы. Все это понизит арендную ставку.

Алексей Коренев,
аналитик ГК «Финам»:

— Естественно, наибольшую выгоду приносят инвестиции в крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург. И, соответственно, в прилегающих областях. Хотя некоторые региональные центры, такие как Краснодар и Ростов, тоже пользуются популярностью у покупателей — физических лиц и у бизнеса.

Другой вопрос, что и конкуренция на этих рынках существенно выше, чем на региональных. Так что для вхождения в бизнес в той же Москве требуются совсем иные деньги и усилия. В небольших городах для того, чтобы инвестировать в недвижимость, потребуются гораздо меньшие ресурсы, но и итоговый эффект будет заметно ниже.

Мария Кулагина,
доцент Финансового университета при правительстве РФ (филиал в Барнауле):

— Никто не знает, как на самом деле будут расти цены на недвижимость. Но это точно не произойдет только потому, что у строителей повышается себестоимость проектов. Нужно соответствующее экономическое развитие региона. Чтобы жилье было на что покупать.

Пока же по итогам 2018 года Алтайский край занимает 73-е место из 85 в рейтинге по уровню заработной платы. Доля работающих с зарплатой ниже 15 тысяч рублей составила 42,3%. Сама распространенная зарплата — 11−26 тыс. рублей.

В срезе по качеству жизни Алтайский край также на 73-м месте из 85. Напомню, что в рейтинге учитывается 70 показателей, в том числе уровень доходов населения, занятость, рынок труда, жилищные условия, демография и экология. В 2017 году край был на 66-м месте. Таким образом, в 2018-м он попал в топ-5 регионов, наиболее существенно снизивших позиции по качеству жизни.

Цифра

На 30,2% — с 7,4 до 9,6 тыс. — в 2018 году выросло количест­во сделок на «первичке» в Алтайском крае, приводит данные Росреестр.

Источник: https://altapress.ru/realty/story/igra-v-investora-chto-nuzhno-znat-esli-sobiraeshsya-zarabativat-na-nedvizhimosti-240641