Что спросить при покупке квартиры?

Содержание

Покупка квартиры: какие вопросы нужно задавать продавцу?

Что спросить при покупке квартиры?

Это стоит знать! На хитрого продавца, который хочет выдавить максимум денег из своей недвижимости, найдется информированный покупатель, который желает платить справедливую цену и умеет определять истинную стоимость жилья.

Главное, что необходимо уже на этапе поиска – задать максимум важных вопросов продавцу, чтобы в дальнейшем за эйфорию от найденного варианта не пришлось расплачиваться участием в судебных тяжбах. Проведя опрос среди профессиональных риелторов, наша редакция подготовила краткое руководство для тех, кто не хочет купить «кота в мешке» и желает сделать правильный выбор.

Выбор достойной жилплощади и ее последующее приобретение – достаточно сложный процесс, который требует грамотного, а лучше – профессионального подхода. Поскольку среди покупателей немало тех, для которых такая сделка является единственной в жизни, для решения этой «задачи со многими неизвестными» нужна хорошая «шпаргалка». Итак, куда нужно смотреть и о чем следует спросить при покупке квартиры?

Первичное жилье: что нужно узнать, если дом только строится

Если вы нашли идеальное описание и проект будущей квартиры в новостройке, очень внимательно ознакомьтесь со всей информацией, присутствующей на сайте застройщика. В обновленной версии закон ФЗ-214 обязует девелоперов обнародовать абсолютно все – от разрешительной и проектной документации до бухгалтерской отчетности. Важно убедиться в том, что на строительство дано «добро», и вообще – в том, что застройщик следует закону во всех нюансах своей деятельности.

Если сайт выглядит каким-то недоделанным, об этом и стоит спросить в первую очередь, так сказать, для начала разговора, а потом прямо поинтересоваться готовностью застройщика показать документа прямо здесь и сейчас.

Крайне важен вопрос о том, будет ли подписан и сразу зарегистрирован договор долевого участия. В идеале стоит посмотреть предлагаемую версию этого документа. Если представители застройщика рассказывают о некоем предварительном варианте или показывают некие договора залога или чего-то еще, это верный признак того, что с документами пока не все в порядке.

Хотя это не значит, что в такой ситуации надо немедленно бросать трубку или, сломя голову, бежать из офиса продаж. На самом деле, предложение подписания предварительного договора в большинстве случаев означает, что разрешение готовится, но пока его нет. Но и подписывать «филькину грамоту» — тоже ни к чему.

Стоит уведомить застройщика, что впоследствии вы еще поинтересуетесь возможностью подписания настоящего ДДУ, не нужно поддаваться на рекламные уловки.

Только «правильный» договор, зарегистрированный должным образом, предполагает полноценную законодательную защиту, в остальных случаях дольщик действует на свой страх и риск.

Беседа в отделе продаж: уточняющие вопросы

Если предполагается подписание договора, и разрешение на строительство есть, надо еще раз уточнить гарантируемые сроки завершения строительства. Кроме того, следует попросить назвать точную цену, поскольку на сайте или в рекламном проспекте могут оказаться совсем другие цифры.

Удостоверившись в том, что репутация застройщика ничем не омрачена, и он готов соблюдать закон, можно перейти к деталям, касающимся качественным параметрам жилья, от которых, собственно, зависит степень его комфортности:

• Какие технологии применяются, по какому принципу подбираются и как проверяются на качество строительные материалы?

• Какой будет внутренняя отделка?

• Какие используются звукоизоляционные и теплосберегающие технологии?

• Каковы перспективы перепланировки?

• Каким будет паркинг, и где он расположится?

• Какие планы девелопера по развитию районной инфраструктуры (с указанием предполагаемых сроков)?

Если вы или кто-то из вашей семьи имеет ограниченную мобильность или другие особые потребности, стоит выяснить, все ли необходимое делает в этом плане: пандусы, ширина дверей, порожки и так далее.

В целом, если девелопер соблюдает ФЗ-214, покупать квартиру в новостройке, вопреки слухам, несколько безопаснее, чем приобретать жилье на вторичном рынке, о котором речь пойдет ниже. В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, а значит, исключен риск того, что ненароком объявятся неучтенные наследники прежнего владельца или выяснится, что квартира продана незаконно.

Покупка «вторички»: имейте смелость спрашивать обо всем

В процессе приобретения жилья на вторичном рынке, «допрос с пристрастием» стоит начинать уже с телефонного разговора. Для начала надо выяснить, с кем именно вы имеете дело: с собственником, его представителем или обычным риелтором, который решил указать в объявлении «без посредников», чтобы заманить покупателя. Затем стоит еще раз уточнить ту информацию, на основании которой вы выбрали именно эту квартиру: месторасположение, площадь, цена, наличие ремонта.


Нужно сразу задать вопросы, ответы на которые позволят определиться, стоит ли в принципе отправляться осматривать эту квартиру. У каждого покупателя могут быть свои индивидуальные пожелания. Кого-то интересует солнечная сторона, а кто-то, наоборот, любит жизнь в тени. В любом случае, для встречи надо выбрать светлое время суток и позаботиться о том, чтобы во время осмотра хватило времени для прояснения всех вопросов.

Формируем список: категории контрольных вопросов

Если участие в каких-либо сделках и вопросы торга – не самая сильная ваша сторона, а от одной только мысли, что придется придираться и выяснять все нюансы, становится не по себе, лучше пригласить с собой более предприимчивого и уверенного человека. Будет вполне нормально, если вы возьмете с собой список вопросов, «шпаргалка» поможет не растеряться при встрече с продавцом, задача которого вполне понятна – без долгих выяснений продать свою недвижимость.

Все вопросы при осмотре квартиры можно условно разделить на пять категорий:

• вопросы о собственниках, зарегистрированных людях и праве владения;

• вопросы о юридической чистоте квартиры;

• документальные вопросы;

• вопросы о состоянии жилья;

• вопросы о социальном окружении.

Их можно по-разному структурировать и задавать в произвольном порядке, но главное – ничего не упустить.

Базовый вопрос: а кто собственник?

Первое, что стоит выяснить – кто является официальными собственниками квартиры, сколько их, и все ли владельцы знают, что жилье продается. Лучший вариант – общаться с законными хозяевами недвижимости или, по крайней мере, с одним из них. Если вы имеете дело с официальным представителем, который ведет дела по доверенности, надо сразу попросить этот документ и задать вопрос о том, будет ли владелец присутствовать при подписании договора, и можно ли связаться с ним.

При отрицательных ответах на эти вопросы дальнейшие действия без юриста лучше не предпринимать. Если же есть альтернативные варианты, где квартиры продают сами хозяева, лучше предпочесть именно их.

Если среди владельцев жилья есть несовершеннолетние, придется проследить за тем, чтобы органы опеки дали разрешение на отчуждение недвижимости. То же касается случаев, когда дети просто зарегистрированы на жилплощади. С опекой придется иметь дело и в ситуациях, когда жилье продают недееспособные взрослые граждане. Количеством и социальными характеристиками всех зарегистрированных тоже надо поинтересоваться, равно как и перспективой их выписки из квартиры.

Важно также разобраться, когда и на каких основаниях было получено право собственности на квартиру, и зарегистрировано ли оно должным образом в Росреестре. Стоит задать продавцу и вопрос о том, сможет ли кто-либо впоследствии заявить права на квартиру. Конечно, хозяева могут и не раскрыть всю информацию, но все же поинтересоваться надо.

Тот факт, что жилплощадь совсем недавно была получена по наследству, должен насторожить – после продажи могут появиться дополнительные наследники, претендующие на недвижимость.

Нет ли обременений или незаконной перепланировки?

Квартира, которая приобретается, должна быть юридически абсолютно чистой, и в интересах покупателя, если в этом вопросе не будет никаких компромиссов. Поэтому стоит задать вопрос о том, не пребывает ли жилплощадь под обременением. Это может быть незакрытый ипотечный или любой другой кредит под залог недвижимости, какие-то незавершенные судебные разбирательства, арест из-за давно не вносимых коммунальных платежей и так далее.

Читайте также  Какие документы выдаются при приватизации квартиры?

Если в квартире была проведена перепланировка, надо понять, зарегистрированы ли внесенные изменения официально. Если забыть об этом вопросе, впоследствии можно столкнуться с большими затратами на приведение в порядок документов или даже с тем, что вместе с квартирой появятся проблемы с законом.

Как обстоят дела с документами? Все ли бумаги в наличии?

Необходимо сразу выяснить у собственника, успел ли он собрать все документы, требуемые для продажи квартиры, или же эта работа – дело будущего. Если квартира нужна срочно, важно понимать, что некоторые бумаги ожидаются до месяца, а весь процесс может затянуться еще сильнее.

Стоит спросить о том, какие документы владелец готов показать прямо сейчас. Конечно, продавец не обязан предъявлять полный пакет, пока не достигнута договоренность о сделке. Но категорический отказ или настойчивые уверения, что даже его паспорт находится где-то в другом месте, должны заставить проверять документацию с утроенной бдительностью.

Внимательный осмотр: в каком состоянии жилье на самом деле?

При внешнем осмотре даже очень придирчивый покупатель всего может и не заметить, а неприглядные стороны жилья, так или иначе, обнаружится уже в процессе проживания в квартире. Здесь поможет базовое понимание психологии: задавая вопрос о скрытых дефектах, стоит внимательно наблюдать за продавцом. Как бы он ни уверял в безупречности жилья, взгляд его будет непроизвольно направлен на самую уязвимую зону. Попытка вывести вас из помещения, отвлечь внимание или слишком поспешные ответы могут быть сигналом к тому, что человек что-то скрывает.

Стоит спросить, тепло ли в квартире зимой, были ли проведены какие-либо работы по теплосбережению, насколько качественно выполнены перекрытия. Не помешает поинтересоваться и тем, какой микроклимат в угловых квартирах, давно ли менялись трубы, в каком состоянии проводка и так далее.

Вопрос соседства: кто проживает рядом?

К вопросу о непосредственных соседях стоит отнестись со всей серьезностью, а в идеале – познакомиться с ними лично. По подъезду тоже стоит прогуляться, да и пообщаться с консьержкой или бабушками на лавочке тоже будет полезно. Они могут рассказать многое и о владельцах жилья, и об их соседях.

Стоит сформировать представление о том, какая компания обслуживает дом, насколько качественно она выполняет работу, и какие претензии к ней обычно предъявляют жильцы. Что касается инфраструктуры, лучше лично разобраться с тем, на каком расстоянии находятся важные объекты, в частности, не переполнены ли окрестные школы, где ближайшая остановка общественного транспорта, и тому подобное.

Если все в квартире понравилось, и полученная информация только укрепила вашу уверенность в том, что недвижимость выбрана верно, напоследок стоит спросить продавца, готов ли он будет вернуть задаток, если в ходе подробной проверки выяснятся какие-то несоответствия, или сделка сорвется по вине хозяина. На самом деле, собраны еще не все сведения, покупателю предстоит еще проверить документы и зафиксировать все нюансы сделки в договоре.

Заключение

Итак, на осмотр квартиры стоит приходить максимально подготовленными, со списком вопросов и в идеале – не в одиночестве. Даже если время не терпит, а квартира нравится, уточнять детали и проверять документы в спешке нельзя. Тщательный анализ всех нюансов в итоге обернется экономией времени, а во многих случаях – еще и денег.

Надеемся, что информация, предоставленная нами в рамках данной статьи, окажется полезной для потенциальных покупателей на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Источник: https://novostroev.ru/articles/pokupka-kvartiry-kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-prodavtsu/

Какие вопросы задавать при покупке квартиры или дома, что спрашивать у продавца и риелтора

Что необходимо выяснить при покупке квартиры или дома у продавца, риелтора, соседей, как проверить информацию

Приобретение жилья — ответственное и важное мероприятие для каждой семьи. Чтобы впоследствии не столкнуться с непредвиденными проблемами, перед сделкой необходимо собрать максимум информации как о самом объекте, так и о продавце. Не будем здесь рассматривать вопросы, связанные с подбором вариантов и торгом по цене. Исходим из того, что желаемый вариант выбран, и необходимо максимально исключить риск обмана или сокрытия информации продавцом.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке

Жильё на вторичном рынке имеет ряд преимуществ по сравнению с новостройками. Несмотря на то что по договору долевого строительства или в рамках проектного финансирования стоимость квадратного метра может показаться ниже, после оформления всех документов, оплаты коммунальных услуг до фактической передачи жилья, ремонта (при черновой отделке), организационных и прочих расходов вторичка может оказаться дешевле. Но и проверять бывший в пользовании объект нужно тщательнее.

Документация

Конкретный перечень документов, который должен быть у продавца квартиры или жилого дома, зависит от оснований возникновения права собственности. В идеале продавец должен продемонстрировать:

  1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве собственности на наследство, решение суда и т. д.).
  2. Правоподтверждающий документ (свидетельство о праве собственности до 15.07.2016 г., после — выписка из реестра).
  3. Технический паспорт (не обязательно).
  4. Справку о зарегистрированных лицах (не обязательно).

С переходом к оформлению сделок через МФЦ процедура регистрации существенно упростилась. В общем случае кроме паспорта для оформления договора и регистрации перехода права собственности никаких документов не требуется. Росреестр самостоятельно проверит наличие и вид права собственности у продавца, обременения и все другие обстоятельства, необходимые для регистрации. По этой причине отсутствие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов не критично, незаконная сделка всё равно не пройдёт.

Но предварительное ознакомление с документацией необходимо, чтобы не допустить мошенничества со стороны продавца. Как правило, стороны договариваются передать деньги после подписания договора и сдачи его в МФЦ. Мошенники, выдающие, например, снимаемую квартиру за свою, после этого исчезают и вернуть деньги будет крайне сложно.

С введением системы МФЦ процедура оформления сделок существенно упростилась

Жилищно-коммунальные услуги

На момент подписания договора все услуги и прочие платежи (домофон, на капитальное строительство, вывоз мусора и т. д.) должны быть оплачены. За долги по коммунальным услугам отвечает предыдущий собственник, но за взносы в фонд капитального строительства ответственность несёт текущий владелец.

В любом случае управляющая компания будет требовать погашения долгов за ЖКУ с покупателя. Придётся давать объяснения, писать жалобы и, может быть, даже участвовать в судебном разбирательстве. Факт оплаты должен быть подтверждён соответствующими квитанциями. Размер квартплаты также следует уточнять.

В зависимости от формы управления домом размер оплаты может существенно отличаться.

Регистрация в квартире

При оформлении договора купли-продажи квартиры вопрос о зарегистрированных в продаваемой квартире гражданах можно решить несколькими способами:

  1. Если в квартире имеются зарегистрированные граждане, следует поставить условие о снятии с учёта до подписания договора. В этом случае перед обращением в МФЦ продавец должен предоставить справку о зарегистрированных в квартире гражданах. В договоре купли-продажи указывают, что в квартире никто не зарегистрирован.
  2. Если после продажи в квартире остаются зарегистрированные граждане, в договор следует включить условие о снятии всех зарегистрированных поимённо в течение определённого времени после регистрации перехода права собственности.

При покупке квартиры у посторонних лиц необходимо выяснить, был ли кто из членов семьи прописан там ранее. В некоторых случаях могут возникнуть проблемы с ранее зарегистрированными членами семьи.

Например, отбывший наказание в виде лишения свободы вправе восстановить регистрацию по месту жительства в квартире, где он ранее проживал по договору найма и был снят с учёта добровольно или через суд в период нахождения в местах лишения свободы.

Если квартира была приватизирована без учёта выписанного осуждённого, возможно предъявление с его стороны требований о признании договора приватизации недействительным. Подобные ситуации являются редкими исключениями, но учитывать такие нюансы следует. Достоверность информации можно проверить у соседей или всезнающих бабушек у подъезда.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

В целом наличие в квартире зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, не является большой проблемой. При смене собственника прекращается право пользования квартирой предыдущим собственником и членами его семьи. При отказе добровольно сняться с учёта выписка осуществляется через суд, но суд, исходя из обстоятельств дела, может отсрочить выселение на некоторое время. Если в квартире прописаны или являются сособственниками несовершеннолетние, переход права собственности может быть осуществлён только с согласия органов опеки и попечительства.

Условия проживания

Бывают случаи, когда после покупки квартиры выявляются скрытые недостатки — обнаруживается грибок, засорённые батареи или канализация, промокающая стена, шумные или маргинальные соседи, мыши, клопы и т. д. У продавца необходимо выяснить условия проживания. Информацию можно проверить у тех же соседей или бабушек. При осмотре квартиры следует обращать внимание, имеются ли следы заливов и протеканий. Свежевыкрашенные пятна на потолке или стенах могут означать, что перед продажей были экстренно устранены следы протечек.

Перепланировка, установка дополнительного оборудования

Незаконная перепланировка квартиры в принципе не должна помешать оформлению сделки и регистрации перехода права собственности, так как информация об этом окажется скрытой для регистрирующего органа. Но в интересах покупателя, чтобы перепланировка была узаконена.

В случае выявления факта перепланировки новому собственнику придётся уплатить штраф, если он не сможет доказать, что изменения были внесены не им. Если перепланировка затронула несущие конструкции и не оформлена надлежащим образом, от такой квартиры следует отказаться. Впоследствии проблема может оказаться не решаемой.

То же самое относится и к дополнительному оборудованию — наращённым батареям, обогревательным котлам и т. п.

Читайте также  Как разделить приватизированную квартиру при разводе?

Ограничения и обременения

Следует изучить правоустанавливающий договор, на основании которого у продавца возникло право собственности. Например, в договорах дарения часто делают оговорку, что даритель сохраняет право пожизненного проживания в подаренной квартире. Подобные ограничения не регистрируются в росреестре и проверяться не будут. Такой даритель сохранит право проживания и в проданной квартире.

Другие обстоятельства

Необходимо уточнять и другие обстоятельства:

  1. Как долго находится квартира в собственности продавца. Чем дольше срок, тем надёжнее.
  2. Основания приобретения в собственность. Предыдущий собственник, который передал квартиру продавцу, в некоторых случаях может попытаться оспорить действительность передачи. Наиболее часто в суд обращаются по договорам дарения и завещанию.
  3. Согласованность решения о продаже квартиры. Следует уточнить, все ли члены семьи согласны на продажу и действуют ли они добровольно. Если один из сособственников действует под влиянием родственников или в силу негативных обстоятельств, впоследствии он может попытаться признать договор недействительным.

Что спрашивать при покупке квартиры в новостройке у застройщика

Наибольший риск при приобретении квартиры в строящемся доме, особенно на начальных стадиях, это риск долгостроя. Поэтому перед тем как встречаться с застройщиком, следует собрать информацию о нём из открытых источников:

  • как долго работает на рынке;
  • объём и периодичность сдачи объектов;
  • качество сданных объектов (по отзывам);
  • регион присутствия и т. д.

При участии в долевом строительстве существенным риском является затягивание строительства

После получения открытой информации можно перейти к выяснению вопросов непосредственно у строительной компании.

Стоимость квартиры

Застройщики практикуют различные программы оплаты. При полной единовременной оплате можно получить максимальные скидки. Если дом уже сдан в эксплуатацию, но в нём осталось много нереализованных квартир, можно договориться о снижении стоимости квадратного метра или проведении дополнительных работ в пределах той же суммы. Существуют различные варианты рассрочек и кредитов. Застройщик должен разъяснить все варианты и помочь выбрать оптимальный.

Технические характеристики

Следует выяснять характеристики дома и квартиры:

  • материал стен, звукопроводимость, теплопроводность;
  • система коммуникаций (индивидуальное отопление является более экономичным);
  • наличие внутриквартирных и общедомовых счётчиков;
  • предполагаемая инфраструктура (двор, стоянки, подъезды и т. д.)
  • варианты отделки.

При выборе квартиры необходимо учитывать имеющуюся инфраструктуру

Коммунальные платежи

Необходимо выяснить предполагаемые сроки сдачи дома в эксплуатацию после подписания акта приёмки квартиры и ориентировочный размер подлежащих оплате коммунальных платежей до сдачи дома. Дольщик оплачивает коммунальные платежи с момента подписания акта, до сдачи дома в эксплуатацию платежи рассчитываются по нормативам независимо от проживания. Для дольщика выгоднее подписать акт как можно позднее, а лучше после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы расходы по оплате коммунальных услуг нёс застройщик.

Какие вопросы задать продавцу при покупке дома

Особенностью приобретения индивидуального жилого дома по сравнению с квартирой является связь объекта с земельным участком. Земля следует судьбе дома, при приобретении дома у покупателя возникает право на земельный участок в том же объёме, в каком оно существовало у продавца. Если продавцу земля принадлежала на праве собственности, то и у покупателя возникает такое же право. Сделка оформляется договором купли-продажи дома и земельного участка.

При приобретении жилого дома следует проверить документы на землю

При приобретении дома в первую очередь следует изучить документы на землю. Продавец должен предоставить кадастровый паспорт на землю и правоустанавливающие и правоподтверджающие документы, на основании которых он является собственником.

Выяснять следует следующие обстоятельства:

  1. Проводилось ли межевание земельного участка, уточнялись ли координаты.
  2. Имеются ли споры с соседями о границах земельного участка.
  3. Имеются ли на земельном участке так называемые красные линии (находятся ли рядом магистральные трубопроводы, высоковольтные линии и т. п.). Наличие красных линий впоследствии может стать препятствием для проведения реконструкции дома и строительства пристроек, других объектов).

Другой особенностью является обеспечение дома коммунальными услугами. Необходимо уточнить:

  • каким образом осуществляется отопление, водо- газо- и электроснабжение, вывоз мусора, с кем заключены договоры, стоимость услуг;
  • как осуществляется уборка снега в зимний период, кто и по каким расценкам оказывает услуги;
  • кто обеспечивает безопасность, стоимость услуг (при приобретении дома в коттеджном посёлке или аналогичных образованиях);
  • какова транспортная развязка, наличие инфраструктуры, доступность торговых точек;
  • кто является ближайшими соседями, их социальный статус.

При приобретении дома с земельным участком рекомендуется воспользоваться услугами юриста или риелтора. В земельных отношениях долгое время царила полная неразбериха. До настоящего времени возникают ситуации, когда по документам земля принадлежит собственнику, а фактически земельного участка не существует.

Не следует стесняться при общении с продавцом квартиры или дома. Задавайте любые вопросы. Продавец оставляет продаваемое жильё, а вам придётся там жить.

Источник: https://hiterbober.ru/realty/kakie-voprosy-zadavat-pri-pokupke-kvartiry.html

Предварительная оценка ситуации

Последнее обновление: 17.03.2017

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О'key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

  1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
     — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
  2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
     — Нам важно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
  3. Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
     — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
  4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
     — Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
  5. Женат ли Продавец?
     — Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
  6. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
     — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
  7. Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
     — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
  8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
    — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности.
  9. Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
     — Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
  10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
     — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
  11. Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
     — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность.
  12. Кто непосредственные соседи?
     — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за десять минут сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за два! А поводом для снижения цены могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

  • Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
  • Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
  • Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
  • Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у Нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом на соответствующем шаге — далее).
  • Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
  • Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
  • Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
  • Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
  • И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.
Читайте также  Как правильно оформить договор дарения доли квартиры?

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/predvaritelnaya-ocenka-situacii/

DOM.RIA – 10 вопросов, которые нужно задать продавцу

У покупателей всегда много вопросов к продавцам. Мы собрали некоторые из них в одном тексте, а заодно и статьи DOM.RIA, которые помогут правильно задать вопросы и интерпретировать ответы владельца недвижимости. Среди них мы выбрали как те, которые стоит задать при первой встрече владельца и потенциального покупателя, так и те, которые уместны на этапе торгов и подготовке к сделке купли-продажи.

1. Вы владелец или посредник?

Гораздо надежнее покупать квартиру непосредственно у владельца. Но иногда возникают ситуации, когда владелец не присутствует на заключении предварительного договора и последующем оформлении сделки. В таком случае на руках у посредника должна быть генеральная доверенность, в которой указано право на продажу этой недвижимости. Кроме этого необходимо посетить для дополнительной консультации нотариуса с запросом на проверку всех правоустанавливающих документов и законности доверенности.

Как купить квартиру по генеральной доверенности

2. Вы работаете с риелтором?

В западных странах чаще за услуги риелтора платит продавец. В Украине же раньше спрос был больше предложения и комиссию оплачивали покупатели. Сейчас, когда ситуация на рынке изменилась, комиссионные специалисту по недвижимости все еще часто платят покупатели. Так как заинтересованы в услугах риелтора обе стороны, возможно и оплачивать комиссию будут покупатель и продавец. Этот момент стоит прояснить в самом начале.

За что платить риелтору

3. Есть ли какие-то обременения на квартире?

Некоторые обременения на квартиру означают, что продажа попросту невозможна, к таким относится арест или несогласие совладельцев. Другие накладывают на владельца определенные обязательства. К ним относится: ипотека, семейное положение или прописанные дети. Так, если квартира все еще в ипотеке, продать ее можно только с согласия ипотекодержателя, а жилье купленное в браке – только с юридического согласия второй половины. Если не учесть все обременения, сделка в будущем может быть признана недействительной.

Виды обременений на недвижимость

4. Согласны ли совладельцы на продажу квартиры?

Одним из легких видов обременений из прошлого пункта станут совладельцы. Если они есть – продавцу необходимо получить нотариально заверенное согласие от каждого. Это правило касается не только продажи всей квартиры, но и продажи доли. Поэтому перед сделкой стоит поинтересоваться, есть ли необходимые бумаги у продавца и может ли он их предоставить.

Как продать долю в квартире

5. Кто прописан в квартире?

Если совладельцы согласны или владелец один, и он перед вами, самое время поинтересоваться – кто зарегистрирован в квартире и сможет ли владелец выписать всех до заключения сделки. Чаще всего проблем с этим не возникает, и к моменту заключения основного договора купли-продажи, продавец предоставит справку Ф-3, выданную в ЦНАПе. В ней будет указано, что по адресу никто не живет. В противном случае вам придется столкнуться со снятием человека с регистрации самостоятельно. Это тоже в большинстве случаев не составит большой проблемы, о чем мы рассказываем в тексте ниже.

Как выписать человека из квартиры?

6. Живут ли в квартире дети?

Один из тех случаев, когда выписать человека самостоятельно вы не сможете даже после покупки квартиры – если в ней живут дети. По этой причине в объявлениях часто указано, что есть разрешение Опекунского совета или что в квартире не живут дети.

Как и в случае с тем, когда ребенок числится в совладельцах, это важно знать до решения о покупке, так как детей нельзя снимать с регистрации «в никуда». Их новое место жительства должно быть как минимум не хуже того, где они жили до этого, поэтому разрешение на подобную сделку дадут только органы опеки.

Если же при просмотре квартиры вы видите, что в ней живут дети, поинтересуйтесь у владельца: зарегистрированы ли они на этой жилплощади и сможет ли он получить разрешение Опекунского совета до сделки.

Права ребенка в отношении недвижимости

7. Все ли документы готовы?

Кроме документов, перечисленных нами выше (нотариальное согласие супругов и совладельцев жилья, разрешение Опекунского совета, справка Ф-3 о составе семьи, разрешение ипотекодателя, если он есть), у владельца должны быть подготовлены и быть на руках оригиналы прочих бумаг. Среди них правоустанавливающие документы, технический паспорт недвижимости, заключение о проведенной оценке, паспорта, идентификационные коды и другие. С полным списком необходимых продавцу документов вы можете ознакомиться в тексте, расположенном ниже.

Какие документы нужны для продажи квартиры

8. Кто заплатит за оформление?

Оформлению сделки купли-продажи сопутствуют различные траты, среди которых: комиссионные риелтору, нотариальное обеспечение сделки, государственные пошлины и налоги. Важно проговорить все условия и определить, кто и за что платит, чтобы избежать конфликтных ситуаций на основной сделке.

В законодательной базе четко прописаны финансовые обязательства сторон, тем не менее в каждом отдельном случае возможны варианты. Так, продавец, торгуясь, может предложить покупателю оплатить часть его пошлин или наоборот, покупатель сделает предложение о скидке взамен на оплату всех налогов самостоятельно.

Поэтому подобный вопрос уместен во время подготовки к сделке и не будет воспринят неправильно.

Процедура оформления покупки квартиры

9. Нужен ли задаток и сколько?

Задаток чаще всего выплачивается на этапе оформления предварительного договора купли-продажи. В нем и прописывается сумма задатка, условия его возврата или компенсации, если сделка расстроится. Сумма и формат этого платежа оговаривается отдельно в каждом случае, законодательно подобное не урегулировано. Тем не менее, советуем убедиться, чтобы в договоре было прописано то, что это именно задаток и на каких условиях он выплачивается. Подробнее об этом виде предварительного платежа читайте в тексте DOM.RIA ниже.

Задаток на квартиру – что это и как оформить

10. Есть ли долги в квартире?

Купить квартиру, а потом обнаружить в ней многотысячные долги – страшный сон многих покупателей. Поэтому в списке документов, которые предъявляет владелец на моменте подписания основного договора числится справка об отсутствии задолженности. Она берется у поставщиков коммунальных услуг или в управляющей компании (ОСМД или ЖЭК).

Кроме этого, вы можете устно или письменно договориться о том, кто и как оплачивает коммунальные услуги в период между подписанием договора купли-продажи и непосредственной передачей ключей, если это происходит не в один день.

Некоторые квартиры предлагаются по сниженным ценам именно по причине долгов – но справку об их точном количестве все-таки лучше увидеть до оформления сделки.

Покупка квартиры с долгами: что нужно учесть

У покупателя в ходе сделки возникнет масса вопросов: о состоянии квартиры, шумных соседях, особенностях документов и тому подобное. Но задав эти десять и получив на них достоверные ответы, вы обезопасите сделку и вложения средств.

Источник: https://dom.ria.com/articles/10-voprosov-kotorye-nuzhno-zadat-prodavczu-246701.html