Как оформить продажу доли в квартире?

Содержание

Как купить часть квартиры

Как оформить продажу доли в квартире?

 Купить часть квартиры  может каждый, однако очень часто такие сделки бывают между родственниками и в них, как правило, не привлекают юристов и риэлторов.Правильное оформление сделки купли-продажи ни кто не отменял. К тому же при покупке доли в праве третьим лицом необходимо уведомить других участников долевой собственности

В  этой статье я вам разъясню обязательные процедуры оформления покупки доли в квартире и регистрацию перехода права на нее.

Статья обновлена 28.08.2019 г

Купить часть квартиры

Купить часть квартиры и купить долю в праве это одно и то же?

Исключительно редко, имея долю в праве собственности на квартиру люди выделяют эту долю в натуре, ведь не всегда планировка квартиры позволяет обособить часть ее площади.

Чаще квартиру переводят в статус «коммунальная» и каждую комнату ставят на кадастровый учет как отдельный объект недвижимости.

Еще чаще покупается доля в праве собственности. И участники долевой собственности по договоренности пользуются квартирой.

Частые сделки — это покупка последней доли, таким образом появляется один собственник.

Можно ли купить часть квартиры

Еще раз разъясняю, что покупка доли в праве собственности, не означает покупку части квартиры. Если вы владеете 1\4 доли в праве собственности на квартиру в 100 м.кв. это не означает, что вам принадлежит 25 м.кв.

Купить часть квартиры в ипотеку

Банки разрешают покупку доли в квартире, но только последней. Например: вы владеете 1\2 долей в праве собственности и покупаете сразу две оставшиеся доли по 1\4.
Ведь банк дает деньги под залог объекта недвижимости и ему важно, чтобы не было иных владельцев, кроме участников Кредитного договора или Договора поручительства.

Как оформить куплю части квартиры

Купить часть квартиры -это значит оформить Договор купли-продажи и Акт приема-передачи и зарегистрировать свои права на долю в Росреестре.

Оформление покупки части квартиры может очень сильно отличаться, в зависимости от уже оформленного права собственности на нее.

Существует три вида права:

  • Единоличная собственность
  • Общая совместная собственность
  • Общая долевая собственность

Купить часть квартиры из общей долевой собственности

Общая долевая собственность предполагает наличие нескольких владельцев долей в праве собственности, причем размер долей определен.И у каждого из них есть преимущественное право покупки доли в квартире перед третьими лицами.Поэтому, если вы выкупаете последнюю долю, или все участники продают свою долю одновременно  третьему лицу — никаких проблем.Если долю выкупает стороннее лицо — продавец доли обязан уведомить о продаже других участников долевой собственности.

Отчуждение(продажа) долей в праве долевой собственности  не всеми ее участниками одновременно — это нотариальная сделка в обязательном порядке (ст.42, ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).

Подписываете Договор купли-продажи, этот факт удостоверяет нотариус.Подписываете  Акт приема-передачи и  передаете пакет документов в Росреестр для регистрации перехода права на нового владельца.С февраля 2019 года нотариус обязан самостоятельно передать пакет документов  и заявления участников сделки в Росреестр посредством электронного документооборота, это бесплатная услуга.

Однако, участники сделки могут сделать это самостоятельно.

Стоит прочесть: Продажа доли родственнику или собственнику

Уведомление о продаже доли

Первой задачей продавца доли является  уведомление всех участников долевой собственности о продаже своей доли с указанием  цены и других условий продажи, например рассрочки платежа. ( при условии продажи доли третьему лицу, не участнику долевой собственности).

Если по истечении  календарного месяца, другие участники долевой собственности, долю не купят, Продавец вправе отчуждать ее третьему лицу.

Стоит прочесть : Уведомление о продаже доли

Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Это дорого, но тогда не нужно ждать календарный месяц.

Купить часть квартиры из общей совместной собственности

Оформить куплю-продажу  доли из совместной собственности можно двумя способами:

  • если квартирой владеют супруги, то после продажи регистрируется долевая собственность, причем супружеская доля остается в совместной собственности.Таким образом не происходит раздел совместно нажитого имущества и такой договор купли-продажи не нужно удостоверять у нотариуса.Запись в ЕГРН о совместной собственности на супружескую долю вносится согласно п.90.1 Порядка Ведения ЕГРН.90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
  • если квартирой в общей совместной собственности владеют не супруги, а братья/сестры, родители/дети, что часто происходило при приватизации жилья, тогда при купле-продажи доли в праве собственности регистрируется общая долевая собственность.

Купить часть квартиры из единоличной собственности

Каждый собственник вправе распорядиться своим жильём по своему усмотрению и продать долю в праве.

Однако, очень часто в единоличную собственность оформлено совместно нажитое имущество.
Росреестр сейчас регистрирует сделку без нотариального согласия супруга на продажу.

ОДНАКО, в ЕГРН будет внесена запись об осуществлении регистрации без согласия на то, в силу закона, заинтересованного лица.

Это является обременением права. Поэтому рекомендую такое согласие у продавца доли запросить.

Продажа доли в праве из единоличной собственности не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи доли 

Без предварительного договора в вашей сделке просто не обойтись.
Ведь никто не знает, как быстро удастся вручить  Уведомление о продаже заинтересованным лицам — другим участникам общей долевой собственности, у которых есть первоочередное право покупки.

Для вас подготовлен шаблон этого договора, он максимально адаптирован под вашу сделку. Вам важно взять сроки с хорошим запасом времени.

Шаблоны > > >

Трудности сделки

И вот здесь начинается самое сложное!
Несмотря на кажущуюся простоту сделки, продажа доли из общей долевой собственности бывает очень сложной.

Потому что другие участники долевой собственности могут уклонятся от получения   уведомления и оформления отказа у нотариуса. По разным причинам.

Как оформить покупку комнаты в коммунальной квартире Читайте > > >

Всегда рада разъяснить. Автор

Как купить часть квартиры

  • Ошибки в договоре купли-продажи квартиры
  • Продавец квартиры передумал

Рада приветствовать вас на моем  авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь  сопровождением сложных  и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».

Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено  335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и  регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению  выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых  получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом,  и почти половина посетителей вернулись на  сайт несколько раз. Это очень высокая оценка  моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные  знания и не сомневайтесь в своих силах.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2019/02/06/kak-oformit-pokupku-doli/

Продажа доли в квартире через нотариуса

С 2016 года продажу долевой собственности в России можно оформлять только при условии заверения договора нотариусом. Такие меры были предприняты с целью противодействия мошенничеству, так как рейдерские захваты квартир через покупку долей стали крайне распространенным явлением. Нотариусы России предлагают удобные и безопасные условия для совершения данного вида сделок, гарантирующие соблюдение законодательства РФ.

Без исключений: доли продаются только через нотариуса

Операции купли-продажи объектов недвижимости, оформленных в индивидуальную собственность, а также в общую собственность без выделения долей, всё еще могут оформляться в простой письменной форме. Для долевой же собственности исключений нет. Нотариальной регистрации подлежат сделки:

  • Оформляемые между родственниками или посторонними лицами. Даже если доля продается одним родственником другому — требуется нотариальное заверение.
  • Продажа частей, составляющих все 100% данного имущества, в одни руки. Нотариус всё равно должен удостоверить такую операцию по продаже доли.
  • Продажа всех частей одной сделкой. Если в тексте одного договора удалось «собрать» все части владения объектом недвижимости, это всё равно не дает права оформлять его в простой письменной форме.

Если даже договор будет составлен — нужно учитывать, что переход прав собственности регистрирует Росреестр, а в этой организации попросту не примут документ, который не удостоверил нотариус. За счет таких нововведений рынок недвижимости в значительной мере очистился от недобросовестных риелторов и стал безопаснее, в первую очередь – для владельцев долей в квартирах.

Читайте также  Как приватизировать кооперативную квартиру?

Преимущества операций с долями с оформлением нотариусом

Обязательное требование оформлять долю с нотариусом, который обеспечивает дополнительную юридическую защиту владельцев имущества, делая операцию по продаже доли безопаснее и устойчивее относительно возможных попыток мошенничества. Ключевые преимущества, которые обеспечивают нотариусы:

  • Подготовка юридически выверенного текста договора купли-продажи. Гражданин может сам представить проект договора или доверить нотариусу составление текста на основании предоставленных сведений. В любом случае производится тщательная проверка на соответствие положений договора закону.
  • Удостоверение личности и проверка добровольности совершения сделки по данной квартире или дому. Нотариусам отведена важная роль в процессе заключения сделки. При оформлении специалист проводит с продавцом и покупателем разъяснительную беседу, удостоверяет их личность, а также убеждается в дееспособности субъектов и добровольности данной операции.
  • Разъяснение правовых последствий операции. К сожалению, уровень правовой грамотности населения в России настолько низок, что многие граждане при оформлении даже до конца не понимают ни сути процедуры, ни правовых последствий. Мошенники активно пользовались этим, однако наличие независимой третьей стороны позволяет защитить людей от заключения сделок, которых они не понимают. Теперь, если возникает вопрос, участник может получить квалифицированный ответ от нотариуса.
  • Проверка чистоты сделки с использованием доступа к реестрам. Нотариус проверит наличие заявленных продавцом имущественных прав, убедится в том, что это лицо действительно имеет право совершать продажу, а также проведет ряд других проверок, исключающих возможные проблемы в будущем (к примеру, наличие задолженностей по этому объекту и т.п.).
  • Разрешение возможных конфликтов и сложных ситуаций, когда в сделке участвует менее 100% собственности. Иногда возникают ситуации, когда один из собственников доли отказывается от проведения сделки, тем самым, не давая другим владельцам распорядиться своими долями. Нотариусам доступен ряд правовых механизмов, которые позволяют полностью законно решить подобные проблемы и дать возможность продавцам распорядиться квартирой по их усмотрению.
  • Проведение регистрации права собственности на долю в Росреестре. После визита к нотариусу не потребуется никаких дальнейших манипуляций: права на долю будут оформлены в реестре.

Какие документы нужно подготовить на для продажи доли квартиры через нотариуса?

Базовый пакет включает:

  • Бумаги, подтверждающие права собственности в установленных долях
  • Паспорта объекта недвижимости (технический, кадастровый)
  • Справка, содержащая перечень зарегистрированных в данной квартире лиц
  • Удостоверение личности всех участников
  • При необходимости – нотариально заверенное согласие супруги
  • Если в сделке участвует менее 100% общей собственности объекта, требуется также письменный отказ от остальных дольщиков от выкупа.

Конкретный перечень необходимых бумаг нотариус сообщит во время предварительной консультации.

Источник: https://www.rosnotarius.ru/prodazha-doli-v-kvartire-cherez-notariusa

Договор купли продажи 1/2 доли квартиры (образец) 2019

/ Жилищные споры / Договор купли-продажи доли в квартире

Просмотров 234

Условия продажи долей отличаются от продажи целой квартиры. Однако обе операции объединяет общий документ – договор купли-продажи. Особого внимания заслуживает предмет сделки. Вот тут возникает путаница – многие не знают, что такое доля, в чем она измеряется, как ее определить в договоре купли-продажи? Отсюда и ошибки юридического характера.

Как правильно составить договор купли-продажи ½ доли квартиры? Попробуем разобрать форму, содержание, приложения и назначение документа. Если у вас останутся вопросы – задавайте их юристам нашего портала.

Можно ли продать долю в квартире: предмет сделки

Прежде чем составлять договор купли-продажи (ДКП), нужно определить предмет сделки. Нас интересует не комната, не квартира, не дом – а доля в праве общей собственности на жилое помещение. Ее нельзя сравнивать с физическими объектами (например, комнатой).

Правообладатель имеет полное право продать долю в квартире текущим совладельцам или третьим лицам (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Особенность сделки в том, что долю нельзя увидеть, потрогать и выделить в виде комнаты (за редким исключением). Фактически – это «идеальная» величина, которую можно отразить на бумаге (например, ¼ доля в квартире).

Впрочем, иногда продают не просто дробь, а долю в виде комнаты. Схема «покомнатного» использования квартиры оговаривается заранее – путем составления соглашения между всеми содольщиками. Или в принудительном порядке – на основании судебного постановления (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, владелец может продать долю с закрепленной за ней комнатой (например, гостиная — это треть от 3-комнатной квартиры).

Совет покупателям! Попросите продавца показать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Документ будет содержать сведения о размере доли, которую вы собираетесь приобрести. Вместе с тем, если за долей закреплена комната, потребуйте копию соглашения всех совладельцев или копию решения суда. Также у продавца должны быть на руках отказы всех сособственников – поскольку они имеют право первыми выкупить долю в квартире. Тем самым, вы узнаете о предмете сделки – «идеальная» или «физическая» доля в общем праве.

Стороны договора

Участниками купли-продажи могут быть разные люди – от несовершеннолетних до группы собственников. Рассмотрим, кто выступает на стороне продавца, а кто – приобретателем.

Продавец

Личность продавца играет важное значение, так как от его имени действует собственник или его представитель:

  • группа сособственников квартиры – если предметом сделки является не отдельная доля, а квартира целиком. Уже с 31 июля 2019 года такие сделки будут проходить без участия нотариуса (ФЗ № 76 от 1 мая 2019 года). Уведомления о продаже своей доли рассылать не нужно, достаточно выступить от лица «Продавцов» и проставить подписи под ДКП квартиры;
  • один продавец – заключает договор с выбранным покупателем в рамках своей доли (остальные продавцы – аналогично). Потребуется соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) – разослать извещения в адрес всех содольщиков и дождаться обратных ответов;
  • несовершеннолетний или недееспособный собственник – не может выступить в роли продавца, за него это делают родители или опекуны. Дети с 14 лет заключают сделки от своего имени, но с одобрения обоих родителей. Еще одно обязательное условие – согласие органа опеки и попечительства (ООП). Они проставят печать только в том случае, если ребенку будет выделена доля в другой квартире (альтернатива – перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего в банке).

Супруг не сможет распорядиться долей, если квартира находится в совместном владении. Сперва придется разделить имущество, т.е. выделить долю мужа и жены. Обычно с этим помогает нотариус – у него же можно сразу заключить ДКП ½ доли в квартире настоящему или бывшему супругу.

Покупатель

Второй стороной договора купли-продажи – покупателем – могут быть как совладельцы, так и третьи лица (не собственники). Обязательные условия – дееспособность и платежеспособность. Особо требования не меняются даже если покупателей несколько. Правда, придется заключать несколько ДКП – с каждым из приобретателей.

Закон оговаривает, что покупателем не может быть ребенок до 18 лет, если от имени продавца выступают его родители, опекуны, попечители или близкая родня названных лиц (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Такие сделки запрещены и не возможны даже в случае продажи квартиры.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире

Намерения сторон можно сразу закрепить в предварительном договоре купли-продажи – документ, имеющий юридическую силу. Условия основной сделки фиксируются в письменном, нотариальном договоре купли-продажи (ст. 550 ГК РФ). Желательно вносить сведения в печатный бланк, нежели вписывать их от руки.

Обязательные пункты ДКП доли в квартире:

  • «шапка» – наименование документа, дата и место, сведения о сторонах (ФИО, адрес, паспортные данные, дата рождения), установление ролей (кто – «Продавец», а кто – «Покупатель»);
  • описание объекта продажи (предмет) – точный адрес, площадь, размер доли, технические и кадастровые данные квартиры;
  • цена – во сколько Продавец оценивает долю в квартире (например, 1 200 000 рублей);
  • ссылка на документы – на каком основании возникло право собственности, чем подтверждается, где зарегистрировано;
  • сведения об остальных долях и их владельцах + подтверждения об уведомлениях и отказе от преимущественного права выкупа;
  • информация об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
  • сведения о прописанных в квартире гражданах – отметить срок их снятия с регистрационного учёта (при необходимости);
  • права и обязанности сторон – Продавца и Покупателя;
  • порядок расчетов;
  • как будут разрешаться спорные моменты – на случай конфликтов;
  • кто несет расходы – Продавец, Покупатель или обе стороны;
  • срок регистрации в органе Росреестра;
  • число экземпляров ДКП;
  • приложение в виде акта приема-передачи – обязательное условие;
  • подписи сторон;
  • удостоверительная подпись и печать нотариуса.

Куда нести, где регистрировать?

Современные сделки по отчуждению долей в общей собственности проходят заверку в кабинете у нотариуса. Обычная письменная форма договора не подойдет. Нужно составить ДКП именно у нотариуса. Причем, специалист вряд ли примет «собственноручный» договор, который оформлен не им самим.

Порядок заверки договора купли-продажи:

  1. Выбор и обращение в нотариальную контору.
  2. Проверка личных документов, дееспособности сторон, запрос нужных справок и выписок из органа Росреестра – все действия нотариуса.
  3. Проверка юридической чистоты сделок, при необходимости рассылка уведомлений в адрес совладельцев (впоследствии нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма).
  4. Оформление проекта договора купли-продажи доли в квартире.
  5. Зачитывание его вслух всем присутствующим – Продавцу и Покупателю.
  6. Разъяснение непонятных моментов, прав и обязанностей, последствий от расторжения ДКП.
  7. Проставление подписей сторон, росписи и печати нотариуса.
  8. Отправка электронных документов на регистрацию в ФКП «Росреестра» – новая обязанность нотариусов с 1 февраля 2019 года.

Далее, происходит внесение изменений о переходе права собственности от Продавца к Покупателю. Нотариус получает электронные выписки из ЕГРН и передает их участникам сделки (см. «Как оформить долю в квартире в собственность«).

Какие нужны документы?

И так, заключение договора купли-продажи – не последний шаг на пути к продаже части недвижимости. Сторонам придется оформить переход права собственности в ФКП «Росреестра». Речь идет о подаче документов, указанных в положении законодательства.

Список документации:

  • паспорта – продавца и покупателя;
  • заявление о государственной регистрации права собственности – заполняет нотариус вместе с передачей документов в Росреестр;
  • доверенность – если оформление поручено представителю;
  • копия договора купли-продажи доли в квартире – останется в органе регистрации;
  • передаточный акт (приема-передачи);
  • документы от продавца – о том, что он является владельцем квартирной доли;
  • техническая и кадастровая документация (по ситуации);
  • копии уведомлений/телеграмм или нотариальных свидетельств о вручении писем остальным совладельцам;
  • нотариальные отказы – если никто из них не воспользовался преимущественным правом выкупа;
  • дополнительно – согласие супруга (женатым/замужним собственникам);
  • разрешение от ООП – в форме заключения с печатью.

Прилагать квитанцию об оплате госпошлины необязательно – сведения и так поступают в базу данных Росреестра (п. 7 ст. 18 ФЗ № 218 «О государственной регистрации»). Обо всех нюансах позаботится нотариус.

Сколько стоит договор купли-продажи ½ доли в квартире?

Что касается расходов, то они в большей степени ложатся на покупателя. Именно покупатель оплачивает услуги нотариуса и госпошлину Росреестра. Но так происходит не всегда – стороны могут договориться об иных расчетах (например, поровну).

Стоимость заверки ДКП доли в квартире:

  • госпошлина – размер составляет 0,5% от цены договора (стоимости доли). Предельное значение – 300 рублей, а максимальное – 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ);
Читайте также  Как продать квартиру по дарственной?

Если оценка доли ниже, чем ее кадастровая стоимость – нотариус обратится именно к кадастровой цене. Для расчетов заказывают кадастровую выписку из ЕГРН, где и содержится актуальная цена на текущую дату. Сведения Росреестра обновляются каждый год.

  • услуги правового и технического характера (УПТХ) – нотариальный тариф зависит от региона (в среднем – от 1 500 до 5 000 рублей).

Продавцу предстоит оплатить 350 рублей – тариф Росреестра за изменения в государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Налоговый сбор для покупателя – 2 000 рублей, уже за регистрацию права собственности на объект.

Не стоит забывать и о налоге на недвижимость – его размер вычисляется по ставке 13% от цены договора (суммы выплаты). Обязательство несет продавец – как получатель дохода от сделки с жильем. Допускается уменьшение суммы налога за счет налогового вычета. Подробнее о расчетах и ставках вы можете узнать из статьи «Налог с продажи доли в квартире».

Составлению договора купли-продажи уделяется пристальное внимание. Опечатки, ошибки в инициалах, некорректные сведения о праве собственности, отсутствие пункта об «уведомлении остальных собственников» – типичные нарушения и основания для отказа в регистрации. Если вы не хотите допустить ошибки, обратитесь за консультацией к нашим юристам. Они пояснят тонкости общей долевой собственности и оценят вашу ситуацию.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Как купить долю в квартире

Приобретение доли в квартире – один из самых сложных и неоднозначных видов операций с недвижимостью. В этой публикации мы постараемся изложить наиболее важную информацию, касающуюся обозначенного вопроса. Каковы недостатки и преимущества покупки доли в квартире, на что стоит обратить внимание перед проведением сделки, можно ли впоследствии стать полноправным и единственным владельцем жилого объекта, находящегося в долевой собственности – узнайте прямо сейчас.

В чем смысл покупки доли в квартире?

Определим несколько основных причин покупки доли в квартире.

  • Получение постоянной прописки.
  • Вложение средств.
  • Приобретение бюджетной жилплощади для реального проживания.
  • Планы на дальнейший выкуп остальных долей.

Покупка доли в квартире – легальный и относительно недорогой способ получить прописку в нужном городе. При этом размер доли никоим образом не влияет на возможность оформить официальную регистрацию.

Как вложение средств, подобный шаг тоже имеет смысл. Дальновидные и расчетливые люди становятся собственниками долей в квартирах, надеясь позже выгодно продать жилье целиком, задешево выкупив остальные его части.

В более редких случаях мера нацелена на приобретение места непосредственного проживания, со всеми «вытекающими» прелестями совместного бытия.

Что касается последнего пункта, то здесь также присутствует расчет заполучить жилье по цене значительно ниже рыночной. Пусть и не сразу, а спустя время, в течение которого остальных совладельцев удастся уговорить на продажу их долей. Кстати, о цене.

Стоимость доли в квартире

Исходя из реалий, стоимость доли в квартире составляет не более 30% от рыночной стоимости количества квадратных метров, рассчитанных на ее объем. Для примера, цена одной трети квартиры стоимостью 6 миллионов рублей, находящейся в общей собственности, составит не 2 миллиона (6 разделить на 3), а всего лишь 400 – 600 тысяч рублей, в зависимости от расположения, квадратуры, планировки, состояния жилья и дома, в котором она находится.

Если планировка и общая площадь квартиры способствуют ее делению на зоны, приемлемые для более-менее комфортного проживания всех сособственников, цена может увеличиваться, и наоборот. Однако слишком низкая стоимость доли в квартире должна насторожить – вероятно, соседство в ней ждет такое, что проблем не оберешься долгие годы. На этой ноте перейдем к негативным факторам приобретения доли в квартире.

Возможные проблемы и риски

На самом деле, «подводные камни» покупки доли в квартире есть, и они существенны. Один из основных – невозможность выделить и закрепить за совладельцем конкретную материальную часть объекта. Приобретая долю в квартире, вы покупаете не комнату или ее определенную часть, а всего лишь «виртуальную» цифру с дробью, конвертировать которую в квадратные метры можно будет только путем соглашения всех владельцев имущества.

А при отсутствии возможности достигнуть консенсуса – в судебном порядке. Причем в ходе определения части недвижимости каждого совладельца судья будет учитывать массу нюансов: наличие у жильцов несовершеннолетних детей, иждивенцев, альтернативного места для проживания.

Не исключено, что более удобная, просторная, выгодная в каком-либо отношении комната достанется вашему соседу, обладающему долей такой же величины, что и вы, а то и меньшей.

Жизнь в квартире, находящейся в общей собственности, еще сложнее, чем, скажем, в коммуналке, где жильцы все-таки имеют «неприкосновенное» личное пространство. Даже составив письменное соглашение, кто и где будет располагаться, какие границы не пересекать, не стоит расслабляться – оно будет упразднено со сменой любого из сособственников. И процесс «отвоевывания территории» придется начинать заново.

Без согласия совладельцев нельзя ни поселить, ни прописать кого-то на своей части жилья (даже если это ближайшие родственники, члены семьи). Для осуществления таких целей необходимо изначально, при оформлении права собственности, дополнительно дробить свою долю на тех людей, кого вы желаете видеть рядом в квартире, или кого нужно зарегистрировать в ней.

Значимым риском покупки доли в квартире выступает тот факт, что вы в каком-то смысле попадаете в зависимость от будущих совладельцев. Вы не можете, не получив согласие соседей или не поставив их в известность, совершать какие-либо действия со своей частью имущества (сдать в аренду, сделать ремонт и прочее).

Даже продать тому, кому пожелаете – предварительно необходимо предложить выкупить долю совладельцам недвижимости, ведь закон наделил их преимущественным правом покупки.

Только имея на руках письменные отказы от покупки доли на установленных вами условиях от сособственников квартиры (известить их нужно не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты проведения сделки), вы вправе продать свою часть постороннему лицу.

Некоторые идут на хитрость: составляют договор дарения и на его основе передают долю новому хозяину, якобы бесплатно (эта операция не требует согласия совладельцев жилья). Однако такая сделка может быть признана ничтожной, при инициировании судебного разбирательства недовольными соседями. В подобной ситуации рискует остаться в убытках и продавец, и покупатель доли в проблемной квартире.

Вообще, планируя купить долю в недвижимом имуществе, крайне важно изучить особенности взаимоотношений между сособственниками, спрогнозировать, как они скажутся на вас лично, если вы примкнете к дружному или не очень коллективу. Удостовериться, что продавец реализует ее, обладая официальными отказами от приобретения доли «первоочередниками». Помимо рассмотрения технических параметров, локации интересующего объекта, следует определить, позволит ли приобретение доли в нем реализовать поставленные цели, получить ожидаемые преимущества.

Преимущества доли в квартире

Главным преимуществом покупки доли в квартире является возможность решить жилищные, регистрационные проблемы с минимальными затратами. Финансовый аспект был и остается одним из самых весомых при выборе жилья.

Имея долю в квартире, необязательно проживать там – это доступный вид надежной инвестиции, для подстраховки на все случаи жизни. К тому же, с перспективой получения неплохой прибыли, если в дальнейшем удастся выкупить доли других совладельцев. Потратив намного меньше денег, чем при покупке обычной «целой» квартиры, вы станете единоличным собственником полноценной единицы недвижимого имущества. Как это сделать – читайте дальше.

Скупка долей в квартире

Выкупить доли в квартире других собственников проще всего по их согласию. Путем переговоров, обсуждения обоюдовыгодных вариантов сделки реально заручиться поддержкой людей, которые изначально не были настроены расстаться со своей частью недвижимости. Главное – найти эффективные точки воздействия, основанные, чаще всего, все на том же финансовом интересе. Например, предложите соседям за их доли чуть больше, чем они стоят на самом деле. Став полноправным хозяином жилья, привлекательность которого сразу же возрастет (а с ней и позиции на рынке, ликвидность), вы не останетесь внакладе.

В противном случае, ничего не получится. Если только вы не намеренны «выйти на тропу войны», а на войне, как известно, все средства хороши, даже не слишком чистоплотные. Не секрет, что иногда скупка долей в квартире происходит с применением морального прессинга соседей, посредством «подключения» профессиональных рейдеров. Но это ведь не о нас с вами, верно? Тем более, и законодательство четко определило: выкуп долей недвижимости, находящейся в общей собственности, против воли совладельцев, неправомерен.

Действуя по закону, можно инициировать выкуп по принуждению через суд, но только в отношении тех сособственников, которые имеют незначительные доли, и не проявляют заинтересованности в жилье. То есть, не появляются там, не зарегистрированы по адресу объекта, не платят коммунальные платежи и т.д. Изучив подробности дела, суд может обязать их продать свои доли другим совладельцам.

Если к этому моменту раскрытия темы вас все еще интересует покупка доли в квартире, самое время узнать порядок проведения операции.

Как купить долю в квартире: этапы сделки, какие нужны документы

Перед тем как купить долю в квартире, необходимо не только изучить ситуацию, царящую в ней, изнутри. Убедитесь в юридической чистоте объекта, дееспособности продавца (не состоит ли он на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансере), проверьте всю документацию. К моменту подписания договора купли-продажи должны быть подготовлены следующие бумаги:

  • правоустанавливающий документ (свидетельство права собственности);
  • свидетельство госрегистрации права собственности на долю в квартире (если оно выдано до июля 2016 года, в связи с поправками в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 03.07.2016 года);
  • выписка из ЕГРП;
  • письменное заявление от уже существующих совладельцев об отказе от права первоочередной покупки доли;
  • расширенная выписка из домовой книги с указанием всех проживающих в квартире лиц;
  • письменное согласие супруги/супруга продавца на проведение сделки, если доля в квартире является совместно нажитым в браке имуществом.

Помимо вышеуказанного перечня, понадобятся паспорта и ИНН всех участников процедуры. Людям, не владеющим определенными знаниями в юриспруденции, целесообразно подключить к процессу специалистов. Профессиональные агенты по недвижимости проверят наличие и подлинность документов, нужных для оформления купли-продажи доли в квартире, оценят реальные перспективы сделки, выявят вероятные сложности.

Если все документы готовы, можно обсуждать способы расчета, назначать день подписания договора купли-продажи. Его составление также лучше доверить профессионалу. После заключения сделки и регистрации права собственности нового владельца доли недвижимого имущества происходит полный взаиморасчет сторон.

Важный момент: с 15 июля 2016 года законом отменена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость (в том числе, повторных). Проведение регистрации в Росеестре сделок с недвижимостью удостоверяется специальной надписью на документе, отражающем суть операции. Госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество будет подтверждаться выпиской из ЕГРП (в электронном варианте также).

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/kak-kupit-dolyu-v-kvartire

Как оформить договор купли — продажи доли в квартире между родственниками?

Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

Читайте также  Как узнать об обременении квартиры?

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

  • супруги;
  • дети (не имеет значения, родные или приемные);
  • родители;
  • единокровные братья и сестры;
  • бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

  • До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
    • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
    • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
  • Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
  • Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
  • После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
  • Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа. При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется. Сам документ должен выглядеть так:

  • название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
  • дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
  • информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
  • описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
  • информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
  • гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
  • указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
  • стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
  • отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
  • можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
  • в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты. Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи. Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Необходимые документы

Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

  • паспорт собственника доли в квартире;
  • техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
  • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
  • подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
  • справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
  • соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения. После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку. Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

  • договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
  • подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
  • удостоверения личности продавца и покупателя;
  • заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

  • цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
  • если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

  • продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
  • существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
  • покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

  • Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
  • Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
  • Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Взимается ли налог?

Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками. Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить. Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

Налог не выплачивается в следующих случаях:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami.html