Как оценивают квартиру оценщики?

Как делают оценку квартир

Как оценивают квартиру оценщики?

Как же все-таки происходит оценка квартиры? Об этом должно быть подробно изложено в «Отчете об оценке объекта недвижимости». Такой документ готовят все оценщики и отдают его на руки заказчику. Правда, далеко не все специалисты досконально отчитываются в том, как они вывели ту или иную стоимость.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит в себе множество данных. Например, о том, какие специалисты осуществляли оценку, уровень их квалификации, список используемой литературы, ссылки на законы и постановления, на основании которых делался отчет. Правильный документ содержит даже пояснения терминов и понятий, которыми оперирует специалист.

Например, что такое рыночная стоимость квартиры, и чем она отличается от понятия «цена». Также отчет должен объяснять, какой метод использовался для оценки квартиры, и почему именно он. В итоге заказчику должно быть понятно из чего сложилась главная цифра — максимально возможная рыночная стоимость его квартиры.

Если нужно вывести другие виды стоимости, технология их расчета также подробно расписывается.

Для примера возьмем оценку трехкомнатной квартиры в Караганде в спальном районе на третьем этаже. Во­первых, указывается дата, когда производилась расчетная величина стоимости. В нашем случае это 3 марта 2010 года. Точная дата указывается, потому что в последующие дни стоимость может меняться под воздействием как рыночных условий, так и обстоятельств продажи.

В соответствии со стандартом оценки РК, специалист должен:

  • выехать на место и обследовать квартиру, дом, район;
  • ознакомиться с документами на недвижимость;
  • заключить договор об оценке с клиентом;
  • уточнить, для каких целей он готовит документ: для судебного процесса, сделки купли­продажи, для оформления ипотечного кредита и т.д.;
  • провести анализ социально­экономической, экологической обстановки в районе, городе, установить уровень спроса и предложения на подобное имущество.

Какие признаки сделки говорят о том, что вы нарвались на мошенников?

Оценка начинается с границ

  • Прежде чем оценщик дойдет до конкретно вашей квартиры, он даст общий расклад социально­экономической ситуации в регионе.

Из отчета можно будет узнать расположение области, в которой находится квартира, численность населения, величину средних заработков, уровень валового регионального продукта и многое другое.

  • Также в отчете будут приведены статистические данные по стоимости квартир в конкретном городе за определенный период.

Например, в нашем случае указано, что в 2009 году стоимость квадратного метра снизилась на 16,3% и в декабре составила 586 долларов США. Рост стоимости в 2009 году обозначился только на трехкомнатные квартиры в центре Караганды и на четырехкомнатные в районе Пришахтинск. 

  • Дальше начинается описание непосредственно оцениваемого объекта.

В отчет помещается карта участка, где располагается недвижимость. Помимо основных характеристик (пеноблочный дом, 3 этаж, полезная площадь и т.д.), указываются все детали, которые могут повлиять на конечную стоимость квартиры: «Вход в подъезд оборудован стальной дверью с домофоном. Состояние квартиры хорошее: капитальный ремонт. Была произведена перепланировка.

Квартира находится в спальном районе Караганды. Объект расположен на ровном земельном участке без склонов, подъемов и горок, вблизи главной автодороги с твердым асфальтовым покрытием, которая требует незначительного ремонта». Также указывается наличие парковки во дворе, расстояние до остановки, обеспеченность района общественным транспортом, развитость инфраструктуры.

Специалисты собирают всю доступную информацию об изменениях цен, а также приводят данные зависимости стоимости квадратного метра от комнатности, района города, типа дома. Отчет буквально пестрит графиками, таблицами, ссылками. Чтобы сделать такую подборку, специалисты пользуются исследованиями аналитической службы kn.kz, статагентства, специализированных СМИ, делается опрос специалистов рынка недвижимости.

Оцениваем по объявлениям

При оценке объектов недвижимости используются три основных метода. Не вдаваясь в подробности скажем, что квартиры, как правило, оценивают рыночным (или сравнительным методом). Кстати, грамотный специалист в отчете напишет обо всех трех методах и на каком основании он, например, решил использовать только один из них.

Читайте также  Как возместить НДФЛ за покупку квартиры?

В чем суть сравнительного метода?

В общем все просто: специалисты смотрят, за какую цену были проданы похожие квартиры. В нашем случае — это спальный район в определенной части города, пеноблочный дом, 3 этаж, трехкомнатная квартира, наличие ремонта, балкона. Идеально, если получится подобрать варианты проданных квартир, которые совпадают по всем основным характеристикам с оцениваемым жильем. Но такого не происходит по ряду причин, главная из которых — у казахстанских оценщиков нет доступа к информации о реально совершенных сделках. Такие данные есть у органов юстиции, ведь там происходит регистрация сделок с недвижимостью, но они ими не делятся.

Раз информация для оценщиков остается закрытой, они пользуются открытыми источниками. Обычно это объявления о продаже квартир в газетах и на сайтах. Но в них указываются завышенные цены. И оценщики об этом знают. Поэтому в отчете об оценке указывается, что согласно информации, предоставленной агентствами по недвижимости, «накрутка» в объявлениях в 2009 году составляла 20%. Значит при анализе объявлений специалисты отнимали этот процент от стоимости квартир.

Как уже говорилось, подбираются объявления, похожие по характеристикам с оцениваемым объектом. Но собрать абсолютно идентичные объявления невозможно. Тем более, что таких примеров должно быть несколько, минимум пять.

Например, на продажу выставлены трехкомнатные квартиры в том же районе, даже в том же доме или дворе, но не на третьем, а на пятом этаже. Или вместо качественного ремонта в объявлении указано «косметический». В этом случае оценщики используют специальные формулы, которые «сглаживают» различия в особенностях сравниваемых квартир. Применяются коэффициенты вариации. Работа кропотливая, но в хорошем отчете будут расписаны все применяемые формулы и корректировки.

Как говорит руководитель компании «Артокс» Артем Шевчук, проблема в том, что половина отчетов не соответствует действующему в нашей стране стандарту.

Гражданам, которые заказывают документ у оценщика, важно знать: они платят за услугу, поэтому вправе понимать, откуда взялись те или иные расчеты.

«Напустить туману» — не в правилах профессиональных оценщиков. Те, кто разбирается в своей работе, обосновывают всё в письменной форме. Отчет, который для примера предоставили нашей газете, занимает 46 страниц. Весь этот объем расписывался только для того, чтобы объяснить одну фразу: «рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет округленно 7 890 000 тенге».

Стоимость квартиры: методы оценки в Казахстане >>>

Разные виды оценок

Как уже говорилось, оценка может быть разной. Выше приводился пример рыночной оценки жилья.

Бывает, что нужно вывести стоимость объекта в условиях вынужденной продажи. Допустим, нужно вернуть денежный долг залогодержателю (банку). Это значит, что продать объект необходимо в ограниченный срок. В этих случаях к уже рассчитанной базовой стоимости квартиры опять применяют специальные формулы и коэффициенты, которые учитывают эластичность спроса по цене, время экспозиции объекта, периоды начисления процентов банка и прочее. И в этом случае наша трехкомнатная квартира будет стоить на 9 процентов меньше — 7 199 000 тенге. 

Это не все особенности. Если покупка квартиры происходит через банк, то оценщиков просят делать другую оценку: с использованием понижающих коэффициентов. Так банки страхуются от кредитных рисков.

В 2010 году в одном из крупных казахстанских банков для определения залоговой стоимости квартиры были следующие понижающие коэффициенты: Алматы — 50, Астана — 50, Атырау — 40, Караганда — 30 и т.д.

В примере с квартирой в Караганде, банк примет объект в качестве залога для кредитования по цене на 30% меньше рыночной, то есть за 5 523 000 тенге.

Справка

На стоимость недвижимости влияют 4 основных фактора (согласно теории стоимости): полезность, дефицит (редкость), потребность и покупательская способность населения.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/helpful/view/id/256/

Оценка квартиры. Цена и стоимость квартиры

Действительно, для чего нужна оценка квартиры Хочет продавец продать квартиру — продает. Дал рекламу. Нет звонков — снизил цену. Много звонков — повысил цену.

Методом «научного тыка» стоимость квартиры (вернее цена квартиры) легко определяется.

И какое ему дело до оценщиков?

Читайте также  Где зарегистрировать договор купли продажи квартиры?

Если стоимость квартиры по оценке оценщиков должна быть одна, а покупатель готов заплатить дороже, что, продавец отказываться будет?

Так для чего оценка квартиры нужна?
Действительно, продавцу оценка квартиры вроде бы не нужна.
В случае с банком все немного иначе. Но обо всем по порядку.

Миллион под залог ржавого «Запорожца»

Да кто ж его даст? Конечно, скорее всего, не дадут! Ведь если получить кредит, то его можно не возвращать: забирайте «Запорожец», продавайте, компенсируйте свои убытки.

Банк не хочет дать под залог квартиры кредит, который превышает стоимость квартиры.

И как быть?

Узнать стоимость квартиры: оценить квартиру.

Оценщики, на помощь!

Кто поможет банку, кто скажет стоимость квартиры?
Такие специалисты есть. Это — оценщики. Они оценят стоимость квартиры, предоставят сертификат об оценке квартиры. Банк возьмет их оценку квартиры за основу. И выдаст кредит исходя не из того, за сколько Вы нашли квартиру и сколько платите продавцу, а из того, во сколько эту квартиру оценили оценщики.

Цена и стоимость квартиры!

Немножко теории: Нам понадобятся два понятия: «цена» и «стоимость». Что такое цена? Это та величина, за которую продается конкретная квартира.

Эта величина конкретная и действительна для данной конкретной сделки.

А что такое стоимость? Применительно к квартире, это наиболее вероятная цена квартиры.

Понятием «стоимости» оперируют все оценщики, и я слышал от них более десятка различных определений для этого термина.

Как ясно из определений, цена — конкретна, ее знают продавец и покупатель. Они могут записать ее в договоре, и тогда о цене узнают другие люди. А могут совершить притворную сделку: заплачены одни деньги, а в договоре указана сумма другая. И тогда кроме них о цене не узнает никто.

Стоимость — вещь не конкретная: квартира может стоить этих денег, а может и не стоить.

Оценка квартиры. Методы определения стоимости квартир: сравнительный, затратный, доходный

    У оценщиков существует три метода оценки квартир, то есть три метода определения стоимости:

  • Доходный — оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки квартир данный метод не применяется.
  • Затратный — оценка квартиры производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплата, налоги, … Словом, все расходы, которые произведены, чтобы этот дом (и как часть его — квартиру) построить. Но не просто суммируются (ведь дома могут быть построены в разные годы), а с учетом инфляции, удорожания строительных конструкций, износа, и т.п. Хотите узнать стоимость квартиры, посчитанную с помощью этого метода?Закажите справку БТИ. При оценке квартиры по этому методу не учитываются ни спрос, ни предложение.

Однако на практике цена зависит от спроса и предложения.
Ведь чем больше покупателей и меньше товара, тем вещь дороже, и наоборот, чем больше товара и меньше покупателей, тем вещь дешевле. То есть, рынок лишь косвенно учитывает себестоимость: мало кто будет продавать себе в убыток, хотя иногда лучше дешевле продать, чтобы получить хоть какие-то деньги. Но на сегодня к квартирам в Москве это не относится: их рыночная стоимость намного превышает себестоимость.

  • Сравнительный или метод сравнительных продаж — оценка квартиры производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры. Например, квартира в этом районе, на одном из средних этажей, площадью 38 метров, продана за 5 000 000 рублей, другая, в соседнем доме, площадью 40 метров, продана за 5 400 000 рублей, вероятно, что оцениваемая, в том доме, что и первая, площадью 39 метров, будет продана за 5 000 000 — 5 400 000 рублей. (Хотя может быть продана как за 5 500 000 рублей, так и за 4 500 000 рублей, но вероятность — значительно меньше.)Сложно, когда не с чем сравнивать. Однако предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные — без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей — нет. Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод.

Рыночная и ликвидационная стоимость квартир

Когда заказывается оценка квартиры, то банк интересуют две величины: рыночная стоимость квартиры (или иного объекта недвижимости) и ликвидационная стоимость. Именно эти две величины и определяют оценщики.
И, если с тем, как определяется рыночная стоимость мы с Вами немного разобрались, то о том, что такое ликвидационная стоимость — нам еще предстоит разобраться. О ней я расскажу на следующей странице.

Читайте также  Как правильно дать объявление о продаже квартиры?

Я не ставил своей целью научить Вас профессии оценщика, а хотел лишь, чтобы об оценке было хоть какое-то представление. Поэтому объяснял, что называется, «на пальцах». Однако представление, пусть даже смутное, важно иметь, чтобы понять, во-первых, для чего оценка квартиры нужна банку и,
во-вторых (что, наверно, более важно), как оценка квартиры может помешать получить кредит.

Источник: https://www.ipotek.ru/ocenka.php

7 вопросов об оценке квартиры или дома

Инна Пчелянская | bfmufa.ru

Сегодня «Крыша» совместно с Республиканской палатой оценщиков РК ответит на распространённые вопросы относительно оценки недвижимости.

Зачем она нужна?

  • Чтобы узнать стоимость объекта при купле-продаже или аренде.
  • Для банков — при оценке залогового имущества.
  • Для налогообложения — при продаже жилья, находящегося в собственности менее одного года.
  • Чтобы узнать объём ущерба, причинённого имуществу, например, при пожаре или заливе.

Кто может быть оценщиком?

Как физические (ИП), так и юридические лица. Они обязаны иметь соответствующую лицензию, полученную в Минюсте. Данная деятельность в Казахстане регламентируется нормами закона «Об оценочной деятельности».

С чего всё начинается?

  1. С выезда оценщика на объект и сверки документов собственника на жильё (правоустанавливающий и техпаспорт) с фактическим его состоянием. Если заказчик не предоставит документы или другую необходимую информацию, специалист может отказать в оценке.
  2. Когда с документами и техническим состоянием недвижимости всё в порядке, между индивидуальным оценщиком или оценочной компанией и собственником заключается договор.

После его исполнения и передачи отчёта об оценке заказчику производится 100%-я оплата. Никаких авансов и предоплат быть не должно!

Что должен содержать договор?

— Реквизиты заказчика и оценщика (для физического лица — фамилия, имя, отчество, место жительства; для юридического лица — наименование, почтовый адрес, банковские реквизиты); — местонахождение и наименование объекта, вид определяемой стоимости; — вид оценки; — вид объекта; — сроки проведения; — указание на стандарты оценки, которые будут применяться при её проведении; — условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги; — права, обязанности и ответственность сторон; — реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки, либо иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора;

— реквизиты лицензии на право осуществления подобной деятельности (номер и дату выдачи лицензии с указанием органа, выдавшего её).

Общеизвестно, что при оценке банковских залогов аффилированные с БВУ оценочные компании ставят цену на 15–20 % ниже рыночной. Важно знать, что заказчик вправе самостоятельно выбирать специалистов, а банк не имеет права не принять такую оценку.

Как оценивают жильё?

Чаще всего сравнительным методом на основе цен продаж или предложений аналогичных объектов на дату оценки. Оценщик собирает информацию из открытых источников по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому. Выбирает не менее трёх. Сравнивает их цены и другие характеристики. Применяет корректирующие коэффициенты для получения единого показателя рыночной стоимости.

Поскольку цены предложений, как правило, завышены, оценщики при учёте стоимости аналогичных объектов скидывают 10–20 % от средних цен за квадрат.

Составленные отчёты хранятся у оценщика в течение 5 лет.

Сколько стоят услуги оценщиков?

  • За квартиру площадью менее 100 кв. м — от 5 000 тенге, жилой дом с земельным участком — от 10 000 тенге. При площади более 101 квадрата добавляется 50 тенге за каждый квадратный метр.
  • Земельный участок под ИЖС, ЛПХ, садоводство — от 10 000 тенге, под строительство коммерческой недвижимости, МЖС и крестьянское хозяйство — от 15 000 тенге, для сельскохозяйственных угодий — от 20 000 тенге.

  • Ущерб имущества (залив, пожар и т. д.) — от 15 000 до 50 000 тенге.
  • Магазин, офис — от 15 000 тенге за объект площадью 100 кв. м + 40 тенге за 1 кв. м свыше 101 квадрата.
  • Административное, складское, производственное здание — от 15 000 тенге за объект до 25–60 тенге за 1 кв. м (чем больше площадь, тем меньше плата).

Во всех случаях нужно дополнительно платить за выезд оценщика.

Что должно быть указано в отчёте об оценке?

— Наименование или ФИО оценщика; — номер и дата выдачи лицензии; — вид определяемой стоимости; — дата составления отчёта и дата оценки; — наименование, местонахождение и описание объекта; — подходы и методы, использованные при проведении оценки; — её стандарты; — фактические данные с указанием источника их получения; — обоснование расчёта; — результат;

— иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата.

Отчёт состоит из 10–20 листов, готовится за 1-2 рабочих дня. Составляется в двух экземплярах: один хранится у заказчика, второй — у оценщика. Документ должен быть подписан и заверен печатью исполнителя. Если оценщиков, как и объектов, было несколько, подписаться должен каждый из них.

Отчёт об оценке является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами и другими госучреждениями. При несогласии с выводами оценщика заказчик может оспорить его отчёт в суде.

8 февраля 2017

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/sem-voprosov-ob-ocenke-kvartiry-ili-doma