Как узнать чистоту квартиры при покупке?

Содержание

Проверка квартиры на юридическую чистоту

Как узнать чистоту квартиры при покупке?

При приобретении квартиры, как и любой другой недвижимости, покупатель, во избежание рисков, должен осуществить проверку как самого объекта, так и продавца.

Чтобы исключить неблагоприятные последствия, связанные возможным оспариванием заключенной сделки, нужно проверить правоустанавливающие документы, историю совершенных с квартирой операций, запросить выписку из ЕГРП, выяснить не ведется ли судебный спор, а также имеются ли права третьих лиц на данную недвижимость, задолженности по коммунальным счетам.

Традиционно, в подобных сделках наибольший риск несет покупатель, поэтому, прежде чем подписывать договор о купли-продажи квартиры, рекомендуется тщательно проверить документы продавца.

Проверка продавца жилья

После того как Вы подобрали для себя вариант жилья самое время познакомиться с собственником продаваемого объекта и проверить его дееспособность.

В первую очередь, необходимо убедиться, что перед Вами на самом деле собственник. Это можно сделать путем отождествления личности по фотографии, имеющейся в паспорте или в ином документе, удостоверяющих личность в РФ (паспорт моряка, вид на жительство в РФ, паспорт иностранного гражданина и т.п.).

Покупатель в обязательном порядке должен проверить дееспособность продавца, т.е. способность гражданина по достижении восемнадцатилетнего возраста своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать для себя обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).

Дееспособность можно проверить при личном общении с собственником, т.е. оцените его поведение, понимает ли он значение своих действий. В случаях если у Вас в беседе возникают сомнения в адекватности продавца, попросите его предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Проверка квартиры

Чтобы снизить риски, связанные с приобретением жилья, следует выполнить ряд действий:

  1. проверить документы на жилое помещение (имеются ли все у продавца в наличии, на основании какого документа квартира находится в собственности продавца и др.);
  2. запросить выписку из ЕГРП;
  3. выяснить наличие судебных тяжб.

Законодательством допускается продажа квартиры с обременением, но покупателю следует удостовериться в этом самостоятельно, обратившись в Росреестр.

Основания приобретения права собственности

Покупателю необходимо ознакомиться с актами, на основании которых возникло право собственности. Это может быть:

  • Правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и т.п.).
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное регистрирующим органом.

Главное, на что следует обратить внимание — это наличие в документе отметки Росреестра, которая подтверждает государственную регистрацию права. Кроме того, необходимо убедиться, что предоставленные бумаги относятся именно к покупаемой квартире.

Технические документы на квартиру

Изучив кадастровый либо технический паспорт и сравнив их содержание с реальным состоянием квартиры, можно убедиться в том, что в покупаемом жилье отсутствуют неузаконенные перепланировки. Их наличие может сильно усложнить процесс регистрации сделки.

Если перепланировка незначительная, то ее можно узаконить либо вернуть жилое помещение в первоначальное состояние. В противном случае при ее обнаружении коммунальными службами на собственника квартиры может быть наложен административный штраф в размере от 2000 до 2500 руб., согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

Выписка из ЕГРП

По сведениям из выписки можно проверить, кто на момент покупки квартиры является собственником, имеются ли обременения или ограничения третьих лиц и т.п.

Выписка из ЕГРП позволит проверить историю квартиры начиная с 1998 г. Ранее этого периода информация будет содержаться в региональном бюро технической инвентаризации. В случаях, если квартира насчитывает несколько операций купли-продажи с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, необходимо проверить каждую сделку на законность ее совершения, не ущемлены ли права и законные интересы третьих лиц.

Сопоставив все вышеперечисленные документы и убедившись, что противоречий в них нет, можно говорить об отсутствии оснований для оспаривания сделки в будущем.

В целях избежание негативных последствий в будущем целесообразно проверить имеется ли в отношении приобретаемого жилья судебный спор. В выписке из ЕГРП информация такого рода может отсутствовать, поскольку дело находиться на стадии судебного разбирательства и решение по нему еще не вынесено

Для контроля нужно проверить сайт суда общей юрисдикции того региона, где находится имущество.

Проверка порядка отчуждения квартиры

Ключевым моментом в совершаемой сделке является достижение сторонами согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи, таких как:

  • предмет — наименование, адрес объекта, этаж, площадь, кадастровый номер;
  • цена и порядок оплаты.
Читайте также  Квартира линейка что это?

Стоимость в договоре должна быть указана полностью, поскольку покупатель:

  1. имеет право получитьимущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья;
  2. подстрахован в случае, если сделка в будущем будет оспорена.

    Тогда покупатель без дополнительных доказательств сможет потребовать вернуть деньги, переданные по договору.

В сделке купли-продажи всегда участвуют две стороны: продавец и покупатель. Продавец — собственник продаваемого имущества, который может участвовать в операции самостоятельно либо через доверенных лиц на основании доверенности.

В случае если в сделке участвует представитель, покупателю следует обратиться к нотариусу, выдавшему доверенность и проверить, не отменена ли она доверителем на момент покупки квартиры либо воспользоваться специальным сервисом: http://www.reestr-dover.ru/.

Проявите бдительность, в случаях, когда продавец пытается ускорить процедуру продажи квартиры, избегает встреч с вами, соглашается без раздумья на все условия, которые вы ему предлагаете не в его в пользу, снижает стоимость квартиры по сравнению с рыночной стоимостью аналогичного объекта в вашем регионе.

Чтобы в будущем не столкнуться с проблемами, подумайте, не лучше ли отказаться от сделки, не являющейся надежной и не внушающей доверия.

Проверка наличия прав третьих лиц на квартиру

Немаловажно установить круг лиц, которые имеют право на пользование жильем. Прежде всего, необходимо запросить справку о составе семьи либо выписку из домовой книги, которая выдается органами ФМС. В случаях, когда в приобретаемом жилье зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо потребовать согласие органов опеки и попечительства на данную сделку и убедиться в том, что у них имеется жилье, где они смогут быть зарегистрированы. Многие покупатели подстраховываются и пытаются договориться о выписке членов семьи до сдачи документов в Росреестр.

При приобретении приватизированной квартиры, необходимо иметь в виду, что в случае отказа любого из членов семьи от приватизации он сохраняет пожизненное право пользования жилым помещении, даже при неоднократной перепродаже квартиры (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Если квартира, приобретенная во время брака, зарегистрирована только на одного супруга, то потребуется нотариальное согласие мужа или жены на отчуждение объекта недвижимости. В противном случае, такая сделка судом будет признана недействительной (ст. 35 СК РФ).

В случаях, когда собственник разведен, необходимо ознакомиться с решением суда или соглашением о разделе имущества, в котором будет определена судьба квартиры.

Пример

Петрова О.Н. обратилась с исковым заявлением в суд общей юрисдикции к Петрову М.В. и Агеевой С.В. о признании недействительным государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, договора купли-продажи, заключенного между Петровым М.В. и Агеевой С.В. и о признании за истцом права собственности на квартиру. С 2008 г. Петрова О.Н.

состояла в браке с Петровым М.В. В период брака была приобретена квартира. В 2012 г. брак был расторгнут, а в 2013 г. Петров М.В. продал данное жилье.

Суд требования истца удовлетворил частично: государственная регистрация права собственности на квартиру, договор купли-продажи были признаны недействительными, за Петровой О.Н. и Петровым М.В.

признано право собственности на квартиру в равных долях.

Проверка наличия долгов

После государственной регистрации перехода права собственности новый владелец должен переоформить лицевой счет на свое имя. Обратившись в управляющую организацию с соответствующим заявлением, он может обнаружить долг за коммунальные услуги. Управляющая организация без разбирательств возложит на него обязанность по возврате задолженности.

В соответствии с действующим законодательством, владелец не обязан оплачивать долги предыдущего хозяина квартиры. Таким образом, требования управляющей организации не правомерны.

Чтобы избежать конфликтной ситуации, необходимо до приобретения жилья потребовать у продавца предоставить справку из обслуживающей компании об оплате коммунальных услуг.

Заключение

Покупатель в сделке купли-продажи недвижимости — менее защищенная сторона, чем продавец. Поэтому, кроме выбора квартиры, необходимо выявить вероятные риски как настоящие, так и будущие. Главное, на что следует обратить внимание проверке заключаемой сделки:

  1. наличие и содержание правоустанавливающих документов;
  2. отсутствие неузаконенной перепланировки;
  3. наличие обременений (ограничений), наложенных на квартиру;
  4. проведение судебного разбирательства в отношении данного объекта недвижимости;
  5. наличие третьих лиц, имеющих права на приобретаемое жилье.

Определенные риски могут быть связаны не только с объектом недвижимости, но и с самим продавцом. Поэтому покупателю рекомендуется проверить документы и дееспособность собственника.

Оплата по договору купли-продажи квартиры частями

Покупатель предлагает оплатить стоимость квартиры частями: сначала внести аванс перед подписанием договора купли-продажи, а остаток суммы после перехода государственной регистрации права собственности. Как себя обезопасить, чтобы не остаться без жилья и денег?

Ответ

В договоре необходимо указать, что по соглашению сторон с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости возникает обременение в пользу продавца. Это означает, что покупатель имеет право владения и пользования имуществом, но распорядиться без его согласия не сможет, так как до выполнения денежных обязательств квартира находится в залоге у прежнего собственника. Кроме того, если не выполняются обязательства по договору можно обратиться в суд за защитой прав и расторгнуть сделку.

Читайте также  На каком этаже лучше брать квартиру?

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kak-proverit-chistotu-kvartiry/

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед заключением сделки купли-продажи

26 декабря 1734

Перед приобретением жилья покупатель должен проверить его юридическую чистоту. Это потребуется, чтобы в дальнейшем исключить вероятность притязаний на эту жилплощадь со стороны третьих лиц. Давайте рассмотрим, что нужно проверить при покупке квартиры в первую очередь.

1. Право собственности на жилье

Правоустанавливающие документы — первое, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку либо за наличные. К таковым относятся договора:

  • мены;
  • дарения;
  • купли-продажи и др.

Допускается наличие сразу нескольких правоустанавливающих документов. К примеру, договор купли-продажи и свидетельство о праве наследования. Это значит, что часть недвижимости получена по наследству, а часть куплена. Вне зависимости от того, какие документы будут проверяться при покупке квартиры, на них должна стоять печать, подтверждающая регистрацию в управлении юстиции.

Подтверждением права собственности на жилплощадь также будет свидетельство о госрегистрации прав на имущество и сделок с ним. Оно выдается управлением юстиции через ЦОН либо оформляется на сайте egov.kz (требуется электронно-цифровая подпись). Однако в свидетельстве нет информации о действующих обременениях зарегистрированного права. Поэтому дополнительно нужно проверить, возможно квартира под арестом либо в залоге.

2. Совладельцы и третьи лица

Перед тем, как проверить документы на квартиру, нужно учитывать, что у недвижимости бывает несколько владельцев. Кроме того, возможно есть несовершеннолетние лица с правом на это жилье. Поэтому необходимо выяснить, у кого, помимо продавца, есть право проживания на приобретаемой жилплощади. Самые частые случаи, в следствие которых возникают проблемы, это:

  • появление наследника по завещанию или бывшего супруга, который обладает правом жить в квартире на основе договора по решению суда;
  • существование лица с правом пожизненного содержания;
  • возникновение безвестно отсутствующего члена семьи, ранее прописанного в квартире и выписанного во время приватизации;
  • приход лица, освободившегося из мест заключения, которое было временно выписано, но сохранило право на долю квартиры при ее приватизации;
  • наличие недееспособных лиц, совладельцев квартиры;
  • наличие законных ограничений на жилье (арест, ипотека и т.д.);
  • нарушение прав несовершеннолетних при продаже жилплощади.

Пристального внимания требует жилплощадь с имеющейся ранее пропиской недееспособных лиц, несовершеннолетних либо безвестно отсутствующих.

3. Техпаспорт на квартиру — фиксация перепланировки

Перед тем, как проверить квартиру по техпаспорту, необходимо ее осмотреть. Общие характеристики жилья должны совпадать со сведениями в документе. Информация о перепланировке квартиры должна присутствовать в техпаспорте. Ее отсутствие говорит о том, что перепланировку не узаконили. В будущем это рискует стать проблемой. Получить техпаспорт можно через ЦОН либо сайт egov.kz, подав соответствующее заявление. Процесс выдачи техпаспорта занимает до 20 рабочих дней.

4. История недвижимости — предыдущие сделки

Об истории квартиры можно узнать в департаменте юстиции. Любые действия, которые проводились с жилплощадью (дарение, мена и т.д.), проходят регистрацию в этом органе. Затем бумаги подшиваются в дело. Запрос данной услуги поможет узнать кому дарилась и сколько раз перепродавалась квартира, а также кто в ней жил. Но правом получения этой информации наделен только владелец недвижимости, адвокат и нотариус.

5. Проверка личности продавца

Необходимо убедиться, что у продавца есть право продажи данной квартиры либо он законно представляет интересы владельца. Для этого потребуется изучить его удостоверение личности и правоустанавливающие документы на жилплощадь. В них должны быть указаны одинаковые данные. Если продавец является доверенным лицом собственника, тогда он обязан показать нотариально заверенный документ, разрешающий осуществление сделки.

Кроме того, следует убедиться в дееспособности и адекватности продавца в момент оформления договора купли-продажи. Можно запросить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Нужно внимательно относиться к продавцам из группы риска — дети-сироты, инвалиды, одинокие пенсионеры.

Обратите внимание! Нахождение на учете в указанных учреждениях автоматически не означает, что лицо не может заключать сделки. Признать человека недееспособным может исключительно суд.

6. Проверка кадастровой справки

В подобной справке содержится информация, требующаяся для оформления сделки:

  • сведения о жилплощади;
  • права, зарегистрированные на данную квартиру;
  • ограничения на владение, распоряжение или пользование жильем.

Важно помнить, что покупаемая жилплощадь передается новому владельцу вместе с имеющимися обременениями.

С точки зрения закона, к обременениям, требующим регистрации, относятся:

  • залог;
  • арест;
  • право доверительного управления;
  • право пользования на срок больше 12 месяцев, в том числе сервитуты, безвозмездное пользование, аренда, право пожизненного содержания.

Если проверка подтвердит юридическую чистоту квартиры, можно переходить к заключению сделки. Она проводится в нотариальной конторе и подлежит госрегистрации в течение 6 месяцев с даты ее заключения.

Источник: https://info.homsters.kz/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiryi-pered-zaklyucheniem-sdelki-kupli-prodazhi/

Как проверить квартиру на чистоту при покупке – Риски при покупке квартиры

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Приобретение квартиры на первичном рынке 

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости. 

Читайте также  Перепланировка квартиры что это?

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

  • нет необходимости проверять ее историю;
  • нет риска незаконных перепланировок;
  • легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.  

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент — обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства. 

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием. 

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Риски, связанные с личностью продавца

РискиСпособ минимизации

Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным

Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.

Риски при покупке у продавца с доверенностью

Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.

Обман с целью хищения денег

Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.

Отчуждение по подложному паспорту

Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

Риски, связанные с правами других лиц

РискиСпособ минимизации

Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних

Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.

Нарушение прав несовершеннолетних

Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.

Нарушение прав супруга собственника квартиры

Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.

Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц

Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.

Появления неуказанных наследников

Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

Риски, связанные с объектом недвижимости

РискиСпособ минимизации

Обременение квартиры (рента, ипотека, арест)

Проверьте выписку из ЕГРН.

Незаконная перепланировка

Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры.

Некачественное жилье

Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения.

Как узнать историю квартиры

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой. 

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

  • об объектах недвижимости;
  • о владельцах объектов недвижимости;
  • о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
  • о кадастровой стоимости объекта. 

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

  • МФЦ;
  • отделение Росреестра или кадастровой палаты. 

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей. 

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

Где получить?

  • в МФЦ;
  • в территориальном отделение ФМС;
  • в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

  • данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
  • информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
  • непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
  • сведения о цене и способе расчетов;
  • перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются. 

Источник: https://spbhomes.ru/science/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke/